【基礎知識】マンションの賃貸経営のメリット・初期費用・流れ・リスクなどを詳しく解説

マンションの賃貸経営とは

そもそもマンションの賃貸経営とは、購入などによってマンションを取得し、入居者からの家賃収入を得ることです。経営方式は、以下のように大きく2つに分かれます。

•  区分マンション経営：1部屋、あるいは複数の部屋を所有する方式
•  一棟マンション経営：建物一棟を所有する方式

1部屋、あるいは複数の部屋を所有する区分マンション経営のほうが、初期費用を大きく抑えられるため、初心者でも投資のハードルは低いといえます。

ただし、一棟マンションに比べると空室リスクの影響が大きく、家賃収入そのものは少額になることに留意が必要です。区分マンション投資の詳細や、不動産投資の最初の一棟を選ぶコツについて知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

区分マンション投資とは？メリット・デメリットや購入の流れ、成功のコツも紹介

不動産投資の最初の一棟はどれが良い？物件の特徴や選ぶときのポイントを紹介

マンション経営を含む不動産所得者の平均所得

国税庁の調査によると、2023年における不動産所得者の平均所得は547万1,000円となっています。これはあくまで平均であり、マンションなどの不動産の規模や家賃設定に応じて、所得は増減します。

なお、事業所得者全体の平均所得483万4,000円に比べると、約64万円も高い結果です。

出典：国税庁「令和5年分申告所得税標本調査」

アパート経営との違い

アパート経営は、アパートを所有して家賃収入を得る手法です。マンション経営と比較すると基本的な初期費用や管理費用は低いとされていますが、アパート経営の場合は区分所有による経営ではなく、一棟経営が基本であることには留意が必要です。

また、建築構造にも違いがあります。マンションは、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造が多い一方、アパートは木造や軽量鉄骨造が多い傾向です。

さらに、建築構造によって法定耐用年数が異なることも把握しておきましょう。

構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造	47年
重量鉄骨造	34年
木造	22年
軽量鉄筋（骨格材が3mm超4mm以下の場合）	27年
軽量鉄筋（骨格材が3mm以下の場合）	19年

法定耐用年数が長いほど、減価償却期間も長くなるため、長期的に経費として計上できます。一方、法定耐用年数が短い場合、経費計上できる期間も短縮されますが、1年当たりの節税効果が大きくなるという利点はあります。

アパートオーナーになる流れや仕事内容については、以下の記事で詳しく解説しています。

アパートオーナーになるまでの流れとは？仕事内容や経営成功のポイントも解説

マンションの賃貸経営を行う3つのメリット

次に、マンションの賃貸経営を行うメリットを3つ見ていきましょう。

長期的な収入につながる

マンションを賃貸経営する際、高い入居率を維持できれば長期的に安定した収入を得ることにつながります。

周辺環境が劇的に変化したり、災害によって建物にダメージを受けたりしなければ、家賃の設定額を大きく変更する必要もないでしょう。入居者のニーズが高い物件なら、空室リスクの低減も見込めます。

節税対策になる

マンション経営では、固定資産税や相続税などの節税対策を図れます。例えば、相続税に関しては、現金を相続する場合よりも、土地に建物を建てて相続したほうが相続税を抑え　られます。

また、ローンの利息や管理費、固定資産税などを経費計上することでも、節税効果を得られます。

マンション経営における節税の仕組みや効果について知りたい方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。

マンション経営は節税につながる？節税の仕組みと効果、注意点をまとめて解説

ほかの投資手法に比べてリスクが少ない

マンションの賃貸経営は、金融商品などに比べて、投資におけるリスクが少ない点でもメリットがあります。現物資産であるマンションは、土地や建物に価値があり、売却しなければ手元に残り続けるためです。

インフレ時も、金融商品などに比べて価格変動が緩やかな傾向があるので、対策しやすいでしょう。タイミングを見計らって、売却の出口戦略を取ることも可能です。

マンションの売却費用や手数料については、以下の記事をご参照ください。

マンションの売却費用と手数料は？出費を抑える方法についても解説！

マンションの賃貸経営のリスク

マンションの賃貸経営のリスクとして、以下が挙げられます。

空室のリスク
家賃滞納のリスク
資産価値が下がるリスク
災害のリスク

マンションの賃貸経営を安定的に継続するには、上記のリスクへの対策が不可欠です。特に、空室リスクについては十分に対策しておくことが重要です。

一般に、好立地の物件であるほど空室リスクは下がるとされています。また、入居者が家賃を滞納するリスクや、資産価値が下落するリスク、万が一の災害リスクについても、注意しておく必要があります。

マンション経営におけるリスクの詳細は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

マンション経営におけるリスクとは？リスクを避け成功につなげるための対策方法も

マンションの賃貸経営で発生する初期費用

マンションの賃貸経営で発生する初期費用は、以下のとおりです。

• 物件の取得費用
• 不動産取得税
• ローン事務手数料
• 火災保険料
• 登記費用
• 登録免許税 など

初期費用のなかでも、物件の取得費用が占める割合は大きいため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。マンションの構造やエリアによって費用は異なりますが、数千万円～数億円かかることが一般的です。

また、不動産取得税として、固定資産税評価額の3％を納める必要があります。不動産取得税の税率は通常4％ですが、2027年3月31日までは特例で3％となっています。不動産取得税は土地と建物それぞれにかかります。例えば、所有するマンションの土地と建物の固定資産税評価額の合計が6,000万円の場合、納める不動産取得税は180万円となります。

マンション経営の初期費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション経営の初期費用を一覧でわかりやすく解説

マンションの賃貸経営を始める流れ

マンションの賃貸経営を始める流れは、以下のとおりです。

1. 物件を選定する
2. 資金調達をする
3. 売買契約・金銭消費賃借契約を締結する
4. 物件を取得する
5. 管理会社を選定する

まずは、空室リスクを抑えられるような物件を選定したうえで、資金調達の準備をしましょう。マンション経営を始めるための資金には、金融機関のローンと自己資金を併用することが一般的です。

物件の売買契約を締結して、ローン審査に通り次第、金融機関と金銭消費賃借契約を結びます。その後、専門スタッフがサポートしてくれる管理会社を選定し、管理業務を委託することで、オーナーの負担を軽減できます。

マンション経営を始める際の流れや仕事内容については、ぜひ以下の記事をご覧ください。

マンションオーナーになるには？流れや仕事内容、メリット・デメリットを解説

マンションの賃貸経営を成功に導くためのポイント

マンションの賃貸経営を成功に導くためのポイントは、以下のとおりです。

• 入居者のニーズが高い物件を選ぶ
• 自己資金を用意する
• 運用計画をしっかりと立てる
• 信頼の置ける不動産管理会社に相談する

賃貸経営の安定性を高めるには、入居者ニーズの高い物件を選ぶことが重要です。具体的には、物件の立地や間取り、築年数、設備内容などを確認したうえで、優良物件であるかを判断しましょう。

競合する賃貸物件が多いエリアの場合、オール電化の物件やペット飼育が可能な物件を選び、差別化を図るという手もあります。

また、信頼の置ける不動産管理会社に相談することも、賃貸経営を成功に導くために大切なポイントです。平均入居率や管理戸数などを調べることで、不動産管理会社の客付け力をチェックできます。

不動産投資における物件や会社の選び方は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資物件の選び方のポイントは3つ！物件選びの具体的な流れも解説

不動産投資会社の選び方は？会社選びが重要な理由とともに解説

まとめ

マンションの賃貸経営に取り組むことで、「長期的な収入につながる」「節税対策になる」といったメリットが見込めます。賃貸経営におけるリスクや初期費用、流れなどを把握しておけば、スムーズに経営をスタートできるでしょう。

1972年創業の一誠商事では、マンションの賃貸経営を始めたいオーナー向けの物件紹介はもちろん、「ISSEI賃貸管理」での管理サポートにも対応しています。管理戸数は2万6,000戸に上り、TX線沿線エリアの入居率は年間平均95％という実績です。

賃貸経営プランは、「家賃保証プラン」「1棟家賃保証プラン」など、大きく4つに分かれています。ニーズに見合ったプランをご提案いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。