アパートオーナーになるまでの流れとは？仕事内容や経営成功のポイントも解説

アパートオーナーの仕事内容は？

まずは、アパートオーナーの具体的な仕事内容について見ていきましょう。

入居者の管理および対応

アパート経営では、入居者を確保するため最初に不動産仲介会社などを通して、入居者の募集や入居契約などを進めます。募集を始める前は、家賃や敷金、礼金、入居条件などを細かく設定しておくことも重要です。また、入居前は入居者の属性調査を実施する場合も少なくありません。

入居者管理業務では、募集や入居契約だけではなく、入居者からの修繕依頼の対応やクレーム処理、退去時の諸手続きやクリーニング作業なども含まれます。

建物の管理

アパート内の廊下やエントランスといった共有部の清掃、照明やエレベーターなど各設備の定期点検の実施も、アパートオーナーにとって重要な業務の一つです。

また、空室対策および対応に加え、リフォームなど大規模の修繕が必要になるケースに備えて事前に計画を立てておくことも、建物の管理業務に含まれます。

経営にまつわる事務作業

アパート経営にまつわる事務作業では、毎月の家賃収入や必要経費の計上、帳簿の作成などを行います。これらは確定申告に欠かせず、管理会社に委託することも難しい作業のため、自身で取り組むべき重要な業務といえるでしょう。

そのほか、固定資産税や都市計画税などの各種税金の支払いや、アパート経営の状況を把握し、適宜改善策を立てて取り組むのも、経営にまつわる事務作業に含まれます。

アパートオーナーになるメリット

アパートオーナーになるメリットには、まず「安定した収入」を期待できることが挙げられます。ただし、そのためには入居者が確保されていることが前提です。アパート経営では、入居者から受け取る毎月の家賃を収入として長期的に得られます。
加えて、アパートの場合は複数の部屋を管理できるため、戸建てと比べて空室リスクが分散しやすい点も魅力です。

また、アパート経営では「節税効果」も期待できます。以下は、アパート経営によって節税効果が期待できる税金の一覧です。

所得税

所得税は、所得額に応じて課税される税金です。確定申告時に損益通算を実施し総所得を目減りさせることで、所得税の軽減が期待できます。

住民税

住民税は、所得税と同様所得額に応じて課税される税金です。そのため、同じく損益通算によって節税が可能です。

相続税

相続税は、親族などから受け継いだお金や土地といった財産に課税されます。土地や建物をアパートとして貸すことで課税評価額が下がるため、現金や土地そのものと比べて相続税の節税が可能になります。

そのほかにも、アパートを資産として残せる、生命保険の代わりになるなどのメリットも得られるでしょう。

アパートオーナーになるまでの流れ

続いて、アパートオーナーになり賃貸経営を始めるまでの流れを4ステップに分けて解説します。

物件や土地の情報収集・選定

土地や物件をすでに取得している場合を除いて、アパートオーナーを始める際はまず取得する物件や土地の情報収集を実施することが大切です。

情報収集においては、インターネットや不動産会社の問い合わせなどが主な情報源となり得ます。不動産会社への問い合わせでは、サイトなどに掲載されていない物件の情報が得られるケースも少なくありません。
情報収集を終え物件を選定する際は、以下の3つが選択肢となるでしょう。

• 中古物件を購入する
• 所有地に新しくアパートを建築する
• 所有地に新しくアパートを建築する

いずれの場合も、収集した情報をもとに交通の利便性や周辺環境、部屋の間取りや日当たりの良さに注目し、条件に合った物件を選ぶことが重要です。

資金調達

取得したい物件や土地が見つかったら、金融機関にアパートローンの仮審査を申し込みます。アパートローンは、アパートの購入・建築いずれの場合も利用可能です。ローンで融資可能な金額の目安は、物件の担保価格がベースとなる点に留意しましょう。物件の担保価格が高いほど、受けられる融資の上限も高くなります。

ローンの返済負担を減らして収益性を重視したいと考える場合は、ローンの準備と併せて物件取得の頭金として投入する自己資金をある程度用意しておくとよいでしょう。

物件の取得

アパートを購入する場合は、ローンの仮審査に通ったら物件の重要事項の説明を受け、売買契約を締結します。

建築する場合は、依頼先の建築会社や工務店などと請負契約を結び、着工を開始します。請負契約を結ぶ前は、設計プランや費用などを事前にしっかり確認したうえで判断することが大切です。

上記の物件の取得手続きと併せて、ローンの本審査に申し込み、承認が下り次第ローン契約を結びます。ローン契約締結後、購入手続きもしくは建築が完了次第物件の引き渡しとなり、アパート経営がスタートします。

管理会社の選定

物件の取得と並行して、入居者や建物の管理について委託を希望する場合は、物件を任せる管理会社を選定する必要があるでしょう。

管理委託のメリットは、前述の仕事内容のうち、管理に関する業務の大半を管理会社に任せられる点が挙げられます。また、豊富な経験やノウハウを活かして適切に管理してもらえる、管理業務の負担軽減により複数の物件所有が可能になる点もメリットです。

管理会社を選定する際は、契約内容はもちろん、管理委託費や業務内容の範囲を確認しましょう。また、入居者募集や空室対策も任せる場合は、客付け力の高さなどを重視することも重要です。

アパートオーナーとして賃貸経営を成功させるためのポイント4つ

最後に、アパートオーナーとして賃貸経営を成功させるにはどのような点に注目すべきか、4つのポイントを挙げて解説します。

立地や賃貸需要を踏まえた物件選びをする

アパート物件を選ぶ際は、事前に立地を調査し、周囲の環境を見極めることが重要です。そのため、データを確認するのはもちろん、現地に行って自身の目で立地や周辺環境の調査を行うとよいでしょう。その際、物件の間取りや日当たりなども併せて調査するのもおすすめです。

加えて、調査の段階で地域の人口推移や賃貸需要も把握しておくと、需要が高い地域の物件を選びやすくなり、安定した入居者の確保も期待できるでしょう。

実質利回りに注目する

「実質利回り」とは、アパート経営における投資に対する利益について、経営にかかる諸経費や空室率などを考慮したうえで算出できる指標のことです。実質利回りを活用すれば、その物件でどのくらいの利益が見込めるかを把握できます。

もう一つの指標として「表面利回り」がありますが、こちらは諸経費などを考慮していないため、想定の利益よりも高い数値が出てしまう恐れがあります。したがって、アパート経営における正確な利回りを把握するためにも、実質利回りが安定しているかどうかに注目するよう心がけましょう。

保険に加入しておく

アパート経営を始める際は、災害の発生に備えて火災保険や地震保険の加入を検討するとよいでしょう。近年では、災害に加え物件内で起こる事件や事故などのリスクにも備えられる特約付きの保険も登場しています。

また、保険の加入と併せて、各自治体が発行しているハザードマップを確認し、周辺地域のリスクの有無や、危険レベルの高さなどを調べておくことも重要です。

地震保険の加入については以下の記事で詳しく紹介しています。

家を買うときに、地震保険には入っておいたほうがいいの？

信頼できる管理会社を選ぶ

管理委託でアパート経営を進める場合、管理会社選びは成功を大きく左右する要素となり得ます。信頼できる管理会社を見つけるには、得意としている物件の種類や管理実績、評価や評判などをチェックするとよいでしょう。

管理委託の契約料を軸に選ぶのも指標の一つではあるものの、費用面のみにこだわらず、実績やサービス内容、管理の質なども重視すべきです。加えて、空室リスク対策の有無や問い合わせ時の対応や担当者の対応など、総合的に判断するのがおすすめです。

まとめ

アパートのオーナーは、入居者の募集や契約、要望や退去時の対応などの入居者管理に加え、建物の清掃や修繕を行う建物管理、経営にまつわる事務作業などが主な仕事となります。

アパートのオーナーとして賃貸経営を始める際は、物件や土地の賃貸需要や実質利回りを見極めることが大切です。加えて、入居者や建物を管理会社に委託する際は、信頼できる管理会社に任せられるかどうかが、賃貸経営の成功を大きく左右するでしょう。

現在、「アパート経営を始めたいけれど一人で進めるのは不安」と考えている方は、ぜひ一誠商事にご相談ください。豊富な知識をもとに、お客様の不安解消や賃貸経営をサポートいたします。