マンションやアパートといった投資用の不動産を売却しようとする際に、「いつ売ればいいのか」「高く売る方法がわからない」と悩む方は少なくありません。
この記事では、投資用不動産の売却に適した時期を見極めるために重視すべきポイントや売却の流れ、売却費用について紹介します。併せて、投資用不動産をより高く売却するためのポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
投資用不動産を売却する時期を見極める6つのポイント
投資用不動産を売却するにあたっては、適切なタイミングがあります。そのタイミングを見極めるためのポイントは、以下の6つです。
金利
まずは、「金利の変動」に注目してみましょう。
不動産の買主にとっては、金利が低い時ほどローンの返済額が抑えられます。したがって、低金利の間は「コストを抑えながら不動産を購入したい」と検討する買主からの需要が増加し、より売却しやすくなります。
現在の金利は、金融緩和政策の継続により低金利となっているものの、今後いつまで売却に有利な状況が続くかはわかりません。そのため、日銀の金融政策をはじめとした金利関連の動向をこまめにチェックしておくことが大切です。
価格相場
不動産価格の相場上昇時も、投資用不動産を高値で売却しやすいタイミングとされています。また、価格相場が上昇している時に売却すれば、売却益の発生も期待できるでしょう。
ただし、不動産の価格相場は地域によって変動するため、売却を検討する際は専門家や不動産会社などに査定を依頼するのがおすすめです。
売却する時はもちろん、普段から所有している不動産の相場を把握しておくのもよいでしょう。相場が上がったタイミングをより正確に把握しやすくなります。
保有期間
投資用不動産の保有期間（所有期間）が5年を超えている時も、売却に適したタイミングの一つです。
不動産を売却し利益が生じた際、通常は譲渡所得税を納める必要があります。ただし、保有期間が5年を超えている場合、譲渡所得税を算出する際の税率が下がり、税制面で有利になるのです。ちなみに、5年以下と5年超えのケースを比較すると、税率を約19％抑えられます。
したがって、不動産を売却する差し迫った事情がない場合は、所有期間5年を超えてから売却を検討するとよいでしょう。
築年数
売却を検討している不動産の「築年数」に注目してみるのもおすすめです。築年数が20年に至る前の物件は、売却しやすい傾向があります。
築年数20年未満の物件は評価額が高い傾向にあるうえ、新築と同様に35年ローンの借り入れが可能です。この特徴から、月々の返済負担を少なく済ませたい買主からの需要が高く、売却成立が期待できます。
大規模修繕の前後
大規模修繕工事の実施前も、売却に適したタイミングといえます。大規模修繕工事の実施前後は、工事に必要な修繕積立金が値上げされてしまうなど、収益に影響する事情が発生しやすいからです。
修繕費用がかさむ前の売却には、不動産の管理にかかる費用負担を軽減し、収益への影響を抑える効果が期待できます。
ただし、投資用不動産をより高く売却したい場合は、工事が終わるのを待つのがおすすめです。不動産の状態が工事前よりも改善されているため需要が見込めます。
減価償却の終了時期
不動産の減価償却がいつ終了するのかチェックし、終了時期に合わせて売却するのもおすすめです。税金を抑えられる可能性があります。
不動産の減価償却とは、不動産を購入した費用を「法定耐用年数」に応じて経費として計上することを指します。法定耐用年数は建物の材質の種類によって異なるのが特徴です。例えば、住宅用の場合、鉄筋コンクリート造などであれば47年、木造であれば22年とされています。
減価償却が可能な期間は上記の法定耐用年数の期間内のみとなっているため、終了する前に売却を検討するとよいでしょう。
不動産を高値で売却する方法や注意点については、以下の記事でも紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。
不動産を高値で売却できるタイミングはある？注意点についても解説！
投資用不動産を売却する際の流れは？
投資用不動産を売却するには、大きく分けて以下のステップを踏む必要があります。
- 売却前の準備
不動産の管理会社への連絡や必要書類の準備、市場調査などを行います。 - 査定の依頼
一般的には不動産会社などに依頼します。 - 媒介契約締結
査定結果をもとに不動産会社を選定し、媒介契約を結びます。 - 売買契約の締結
購入希望者（買主）が現れたら双方で希望条件を調整し、売買契約に進みます。 - 物件引渡し
契約成立後決済を行い、不動産を買主に引き渡します。 - 確定申告
投資用不動産の売却によって利益が出た場合に必要です。
上記の流れで売却を完了（成約）するまでの期間の目安は、およそ3～6ヵ月とされます。売却する際はこの期間を踏まえたうえで、前述のポイントも考慮しつつ適切なタイミングを見極めましょう。
不動産売却後の確定申告については、以下の記事も読んでみてください。
投資用不動産を売却する際に発生する費用と税金
投資用不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料のほか、以下のような費用や税金がかかる点に留意しましょう。
- 登録免許税
ローンの残債がある場合、抵当権抹消登記を行うために必要です。 - 司法書士への報酬費用
手続きを司法書士へ依頼した場合にかかります。 - 所得税（譲渡所得税）
売却によって利益が出た場合に発生します。 - 住民税
所得税と同様です。 - 印紙税
売買契約書発行の際に発生します。
上記の費用や税金を支払うにあたっては、確定申告をはじめとした諸手続きが必要なケースも少なくないため、事前に金額を含めて把握しておくことが大切です。
不動産の売却や購入にかかる税金については、以下の記事で紹介しています。ぜひご覧ください。
不動産を売却した時にかかる税金って、何種類あるの？
不動産を購入したときにかかる登録免許税ってどんなもの？
投資用不動産をより高く売却するための3つのポイント
最後に、投資用不動産をより高く売却するために心がけると良いポイントについて、大きく3つ挙げ解説します。
投資用不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ
前述のとおり、投資用不動産の売却ではさまざまな要素から適切なタイミングを見極めることが大切です。加えて、節税などの投資目線の知識や賃貸管理の知見なども求められるでしょう。
売却に際して知識に自信がない場合やアドバイスを求めたい場合は、上記の知識を備えた不動産会社に相談・仲介を依頼するのがおすすめです。
そして、不動産会社に依頼する際は投資物件の売買実績を持つ会社を中心に選ぶとよいでしょう。市場の動向を踏まえた適切な売りどきに対するアドバイスを期待できます。
複数の不動産会社の査定を受ける
不動産売却に際して不動産会社へ依頼する際は、複数社に査定依頼を出し比較検討することが重要です。複数社の査定価格をチェックすることで適正額を把握しやすくなり、自身が納得できる売却価格での取引実現につながります。
この時、査定を依頼するのは2～3社程度にしておくのがおすすめです。数が多すぎても判断する際の負担がかかります。
また、あまりにも高い査定額を出す不動産会社には注意すべきです。相場より大幅に高い値段で売り出すと、売れるまで時間がかかってしまったり、値引きが入って高く売れなかったりといったトラブルにつながる可能性があります。
査定額のみに注目するのではなく、「どうしてその価格なのか」「どのような戦略を立て売却するつもりなのか」などをしっかり説明できるかも見るとよいでしょう。
投資家目線で売却戦略を立てること
投資用不動産を売却する際は、買い手となる投資家の目線に立ち戦略を練ることが重要です。例えば、節税や利回り、価格設定など、投資家にとって魅力となるポイントを積極的にアピールするとよいでしょう。
併せて、売却する際は日本人だけに絞るのではなく、外国人投資家への売却も検討するのがおすすめです。都内をはじめとした日本の不動産はアジアの投資家からの評価や人気が高いため、高値での購入が期待できる場合があります。
まとめ
投資用不動産を売却するタイミングは、金利や価格相場をチェックするとともに、築年数や大規模修繕工事の有無など、不動産が持つ要因も考慮して決めることが大切です。
また、売却する際は、投資家目線での売却戦略を立てるとともに、必要に応じて専門知識を持つ不動産会社に査定や仲介を依頼することも検討してみるとよいでしょう。
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投資用物件を売却しようと考えられている方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
不動産投資に不安がある方も初めての方も
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不動産の収支改善のご相談やローンの見直しなどはもちろん、
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記事の監修者：一誠商事編集部
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