実家に住む人がいなくなってしまった時、実家を売ることを考える方も多いのではないでしょうか。
いざ実家を売ろうとすると、準備から実際の売却手続きまでやるべきことは多岐にわたり、時間もかかります。そのため、あらかじめ流れや注意点を把握して全体の見通しを持っておくことが大切です。
今回は、実家を相続するケースを想定し、実家を売る準備や手順、かかる税金などについて解説します。併せて、実家を「売る」以外の選択肢も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
目次
実家を売る前にすべきこと
ここでは、相続手続きなど、実家を売るために準備すべきことを解説します。
遺言書の有無・内容を確認する
「親が亡くなり、実家に住む人がいなくなったので実家を売りたい」という方は、まずは遺言書の有無や内容を確認しましょう。
有効な遺言書があるケースでは、原則としてその内容に沿って実家を相続することになります。よく利用される遺言書の種類は、「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」です。
亡くなった方が自分で作成した「自筆証書遺言」が実家から見つかった場合は、開封前に家庭裁判所の検認を受ける必要があります。
一方、遺言書がないケースでは相続人全員による遺産分割協議を行い、実家を相続する人を決めます。
隣家との境界線を明確にする
築年数が経過している実家は、隣家との境界線が曖昧になっているケースも珍しくありません。実家を売る際にトラブルにならないよう、あらかじめ境界線を確定させておくことが大切です。
境界線を確定させる測量作業には、数ヵ月の期間を要する場合もあるため、早い段階で土地家屋調査士などに依頼しましょう。
実家の名義を変更する
相続人が実家を売るためには、実家の所有者の名義を相続人の名義に変えなければなりません。これを、「相続登記（所有権移転登記）」といいます。
相続登記の窓口は法務局なので、必要書類をそろえて法務局に申請する必要があります。場合によっては、隣家との境界線の情報も更正登記しましょう。
相続登記は、司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。一方で、相続登記に関する知識がある方や、手続きにある程度時間や労力をかけられるという方は、相続登記を自分で進めることも不可能ではありません。注意点などについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。
実家の遺品を整理する
実家を売却できる状態にするためには、遺品整理も必要になります。自分で片付ける方法のほか、時間に余裕がない場合は遺品整理業者に依頼するのも選択肢の一つです。
遺品のなかには、亡くなった方の思い入れが強いものもあるかもしれません。家族で処分方針を話し合いながら進めることで、トラブルを予防できます。
実家を売る5つのステップ
ここでは、実際に実家を売る際の手順について、5つのステップに分けて紹介します。
（1）不動産会社に査定を依頼する
実家を売る準備ができたら、不動産会社に家の査定を依頼します。空き家のまま放置すると家の劣化が進むため、なるべく早く査定を依頼するとよいでしょう。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定とは、間取りや面積、築年数など基本情報をもとに簡易的に査定価格を計算する方法です。一方の訪問査定は、実際に物件を訪れ、現地調査を経て査定価格を計算する方法を指します。
最終的に実家を売る際には、より精度の高い訪問査定が必要となります。
（2）不動産会社と媒介契約を結ぶ
続いて、実家の売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。媒介契約とは、どのような条件で実家の売却活動を進めるかなどを取り決めるものです。
契約内容に反映させるため、売却活動における希望・要望は明確に伝えておきましょう。
（3）売却活動を始める
実家の売り出し価格が決まったら、物件情報をポータルサイトやチラシに掲載して売却活動が始まります。
売却活動は基本的に不動産会社が中心となって進めますが、自分でも活動状況を把握しておくことが大切です。
（4）内覧対応をする
実家の内覧希望者が現れたら、不動産会社とともに内覧に立ち会います。実家を売る前の準備段階で遺品整理は済んでいると思われますが、あらためてきれいな状態になっているか確認しておきましょう。
内覧は不動産会社に一任することもできますが、立ち会うことで、実家に住んだことがある・周辺環境をよく知っているからこそわかるPRポイントなどを伝えられれば、内覧希望者に良い印象を持ってもらいやすくなります。
（5）売買契約・引き渡しをする
実家の買主が決まったら、不動産会社の仲介のもと、売買条件をすり合わせて売買契約を締結します。売買契約書には、売主と買主の権利・義務が記載されているため、内容をしっかりと理解しておきましょう。
多くのケースでは、契約締結の時点で手付金として売買代金の一部が支払われます。そのあと残りの売買代金を決済したら、実家を引き渡して手続きは完了です。
実家を売る際にかかる税金
実家を売る一連の流れにおいてかかる主な税金は、以下のとおりです。
| 税金の種類 | 支払うタイミング |
|---|---|
| 相続税 | 相続税を申告し、納付書が届いた時 |
| 登録免許税 | 実家の相続登記（所有権移転登記 ）を申請する時 |
| 印紙税 | 実家の売買契約書に貼るための印紙を購入する時 |
| 譲渡所得税 | 実家を売った翌年の確定申告時 |
相続税は家などの不動産だけでなく、相続した遺産全体が一定額を超える際にかかる税金です。
具体的には、「遺産総額－（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」の額に課税されます。
実家を売らずに「貸す」選択肢もある
ここまで、実家を「売る」前提で説明してきましたが、大切な実家を売ることに迷いがある方や、売却以外の活用方法を検討したい方もいるかもしれません。そのような場合は、実家を売らずに「貸す」ことも考えてみるとよいでしょう。
実家を貸すメリット・デメリットや、実家を貸すことによるトラブルを防ぐための対策については、以下の記事をご覧ください。
使わない実家を貸す時のメリット・デメリットは？トラブルを防ぐための対策も紹介
また、実家を売ることも貸すこともせず、空き家として置いておくことも選択肢の一つにはなります。しかし、空き家にして放置するのは望ましくありません。
空き家が「特定空き家」とみなされてしまうと、土地の固定資産税が約6倍になり、大きな負担となる可能性があります。特定空き家とみなされる物件の例や、税額のシミュレーションなどについては、以下の記事をご覧ください。
まとめ
実家を売る大まかな手順は、以下のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を始める
- 内覧対応をする
- 売買契約・引き渡しをする
ただし、不動産会社に査定を依頼する前に、相続手続きや隣家との境界線の確定などを済ませておく必要があります。
また、使わない実家の活用方法には「貸す」という選択肢もあるでしょう。家族で処分方針を話し合いながら、後悔のない選択をしてください。
一誠商事では、相続した不動産を売りたい方や有効活用したい方など、目的に応じて適切なアドバイスをいたします。実家の売却を急いでいる場合、条件によっては、売却活動をせずに一誠商事が直接買い取ることも可能です。
不動産に関するお悩みは、ぜひお気軽にご相談・お問い合わせください。
記事の監修者：一誠商事編集部
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