土地活用で介護施設経営をするメリット・デメリット｜施設の種類も解説

土地活用で経営する介護施設の種類

一口に介護施設といっても、その種類はさまざまです。ここでは、民間運営の主な介護施設の種類や特徴を解説するとともに、高齢者向けの賃貸住宅についても紹介します。

介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、高齢者に介護や生活支援を行う居住施設です。本格的な介護のほか、食事や健康管理、レクリエーションなどのサービスを提供します。

介護付き有料老人ホームには、要介護者のみ対象の「介護専用型」、要介護者以外も対象の「混合型」、入居時点で自立生活できる方が対象の「入居時自立型」があります。

住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、高齢者に生活支援サービスを提供する居住施設です。

介護付き有料老人ホームとの大きな違いは、介護サービスの提供体制です。ホームのスタッフが直接介護を行う介護付きに対し、住宅型は外部の介護事業者と契約する必要があります。そのため重度の要介護者には不向きですが、介護サービスは利用した分だけの支払いで済むため、定額より費用を抑えられるのがメリットといえるでしょう。

有料老人ホームのなかでは、施設数・利用者数とも最も高い割合を占めています。

参考：第4回新たな地域医療構想等に関する検討会 関係団体ヒアリング資料｜高齢者住まい事業者団体連合会

グループホーム

グループホームは、認知症や障害のある方が入居する施設です。

認知症の方向けの居室タイプは、入居者が少人数でグループを組んで家事を分担しながら共同生活する「ユニット型」と、一人暮らしの練習をする「サテライト型」があります。いずれも認知症の専門知識と技術を持つスタッフが、介護や機能訓練などを行うのが特徴です。日常生活や訓練によって、認知症の進行を緩やかにすることが期待されています。

障害のある方向けの施設には、介護サービスの提供体制や居室タイプの違いからさまざまな種類があります。なかでも特に多いのが、ホームのスタッフが直接介護を行う「介護サービス包括型」です。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、先述した3つの介護施設とは異なる賃貸住宅で、「一般型」と「介護型」の2種類があります。介護型は担当スタッフが付き、一般型でも外部事業者と契約すれば介護サービスを受けられます。

外出・外泊に制限のない場合がほとんどで共同生活のような縛りがなく、バリアフリー施設でマイペースに生活を送れるのが特徴です。

また、有資格者の相談員が常駐（一般型は日中のみ）し、安否確認や見守り、生活相談といったサービスを提供します。

土地活用で介護施設経営をするメリット

ここでは、土地のオーナーが介護施設経営を始めるメリットを解説します。

賃貸住宅に向かない土地でも活用可能

アパートやマンションといった賃貸住宅を経営する場合は、駅からの距離や周辺施設の利便性などが重視されます。

一方で、介護施設などでは利用者の外出機会が比較的少ないため、一般の賃貸住宅には不向きとされる土地でも活用が可能です。むしろ、郊外で閑静な環境のほうが好まれることもあるでしょう。

以下の記事では、田舎でおすすめの土地活用アイデアとして、サ高住を挙げています。

田舎でおすすめの土地活用アイデア5選！活用したほうが良い理由や注意点も解説

管理の手間がかかりにくい

所有する土地や建物を貸し出したあとは、借主である介護事業者が施設を運営・管理するのが一般的です。敷地内の清掃や日常的に発生する小規模修繕などは、介護事業者が対応します。

よって、土地のオーナーは施設管理の手間がほとんどかからず、介護に関するノウハウも求められません。日常的な業務負担なしで土地を活用できる点がメリットです。

需要が高く地域貢献になる

少子高齢化が進む日本では今後、介護施設の供給不足が社会問題になる可能性があります。介護施設を建てて経営することは、土地活用のなかでも地域貢献色が強いといえるでしょう。

また、介護施設に対する需要の高さは、収益の安定性にもつながります。

土地活用で介護施設経営をするデメリット・注意点

介護施設経営に新たに挑戦する場合は、事前にデメリットも把握しておく必要があります。

ここでは、土地のオーナーが介護施設経営を始める際のデメリットや注意点を見てみましょう。

広い土地が求められる

介護施設として成立させるには一定の規模を要し、求められる土地の広さは300～400坪以上が目安です。そのため、介護施設経営は、広めの土地を所有する方に向いている土地活用方法といえます。

また、施設規模が大きい分、初期投資も多額になる点に注意が必要です。

ただし、グループホームなど小規模な介護施設は、100～200坪程度の土地があれば建設が可能です。

300坪の土地を有効活用する方法8選！立地別のポイントや注意点を紹介

自治体ごとに総量規制がある

介護施設は、土地さえあれば自由に建てられるわけではありません。

介護付き有料老人ホームやグループホームといった介護施設の種類によっては、自治体ごとに施設の総量が規制されています。すでに規定数に達している場合は新たに建てられないため、自治体が募集するタイミングまで待つか、違う種類の介護施設を検討する必要があります。

あらかじめ自治体の総量規制を確認しておくことが大切です。

介護施設からの転用が難しい

介護事業者との契約は一般的に長期となるため、借主の入れ替えは頻繁には生じず、収益が安定しやすい点はメリットです。

一方で、介護事業者が撤退することになった場合、次の借主を見つけるのは容易ではありません。

そこで、別の施設に転用するという選択肢も考えられますが、介護施設は特有の間取りや設備を備えていることから、大幅にリフォームする必要があります。リフォームにも多額の資金を要する可能性がある点を理解しておきましょう。

介護施設経営による土地活用を成功させるポイント

最後に、土地活用としての介護施設経営を成功させるためのポイントを紹介します。

土地活用に強い不動産会社に相談する

まずは、信頼できる不動産会社に相談することから始めましょう。

土地活用に強い不動産会社なら、介護施設経営以外の選択肢も含め、その土地に最適な活用方法を提案してくれます。土地活用方法を介護施設経営に決定したあとも、事業計画の策定などをスムーズに進められるでしょう。

実績を重視して借主を決める

借主を選定する際には、提示された賃料の高さだけではなく、運営実績を重視しましょう。実績のある介護事業者を選ぶことで、退去リスクや賃料の減額リスクを減らせます。

これに対し、実績が少なく提示賃料が高い事業者は、運営開始直後や介護報酬の改定があった際に賃料の減額を求めてくる可能性があります。

契約方法に気を付ける

介護事業者と締結する借地契約には、大きく分けて「普通借地契約」と「定期借地契約」があります。

普通借地契約は更新が原則で、借主側が希望すれば契約はほぼ更新されるため、土地が戻ってこないリスクが高くなります。そのため定期借地契約を結び、事前に指定した期間で土地が戻ってくるようにしましょう。

まとめ

土地活用では、介護付きまたは住宅型の有料老人ホームやグループホームといった介護施設や、サービス付き高齢者向け住宅の経営が可能です。

アパート・マンション経営などに向かない土地でも一定の広さがある土地なら、介護施設経営も選択肢の一つとして検討できるでしょう。また、管理の手間がかかりにくい点や地域貢献につながる点もメリットです。

ただし、多くの選択肢がある土地活用方法のなかで、介護施設経営を選ぶべきかどうかは慎重に判断する必要があります。土地活用に強い不動産会社に相談し、納得のいく活用方法を見つけましょう。

一誠商事は、茨城県南～県央エリアにおける地域密着の不動産会社として、お持ちの土地に適した活用方法を提案しています。土地活用に関するお困りごとは、ぜひお気軽にご相談ください。