使わない分譲マンションは賃貸すべき？メリット・デメリットや注意点を解説

分譲マンションを賃貸するメリット・デメリットは？

分譲マンションを貸す主なメリットは？

まずは、分譲マンションを賃貸する場合の主なメリットを見てみましょう。

（1）家賃収入が得られる

家賃収入が得られることは、分譲マンションを貸す際の最も大きなメリットです。分譲マンションは住んでいなくても管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いが必要になるため、家賃収入からそれらの費用を支払うことができれば、お金のやりくりが楽になります。また、ローンの支払いが終わっていれば、残ったお金は「不動産所得」となり、収入のアップにつながります。

（2）優良な運用資産になることがある

首都圏など好立地にあるマンションは資産価値が高く、何年か経ってから売却したときに、購入時よりも高く売れることがあります。貸している間に受け取った家賃は収入になるため、賃貸・売却でお金を稼いでくれる優良な資産になる可能性があります。

分譲マンションを貸すデメリットは？

続いて、賃貸した場合のデメリットを見てみましょう。

（1）賃貸の管理業務に時間と労力が必要になる

分譲マンションを貸すということは、賃貸という事業を始めるということです。そのため、入居者を探すための活動や、入居・退去があった場合の鍵の受け渡し、入居者からのクレーム対応、設備の故障といったトラブルへの対応が必要になります。こうした管理業務は不動産会社に委託することもできますが、最終的な責任は「大家さん」にあります。それなりの時間と労力は覚悟しておかなければなりません。

（2）想定外の支出が必要になることがある

入居者の使い方にもよりますが、ペットを飼っていたり、乱暴な使い方をしたりすると、退去の際に想定外のリフォーム代がかかることがあります。また、まれなことではありますが、自殺や事件、孤独死などがあると、高額なリフォーム費用が必要になるばかりか、資産価値が下がってしまうことも考えられます。

（3）入居者がいる間は自分で使えない

何事も計画通りに物事が運ぶとは限りません。貸し始めたときと状況が変わり、「転勤の間だけ貸そうと思ったけど、予定より早く戻ってくることになった」「子どもが独立して住まいが必要になった」ということも考えられます。しかし、賃貸していると、いくら自分のものであっても「使うことになったので、来月出て行ってください」というように、都合よく退去してもらうことはできません。

「売る・そのまま持ち続ける」という選択肢は？

「売る」がよいのはどのような場合？

分譲マンションを売る場合にも、次のようなメリット・デメリットがあります。

売るメリット

• まとまった現金が手に入る（売却代金でローンの返済ができる）
• 固定資産税、管理費、修繕積立金といった支出がなくなる

売るデメリット

• 売却後に住まいが必要になると、新たに買うか借りなければならない
• 売却代金がローン残高に届かないと、不足分を自己資金で充当しなければならない

まとまったお金を手にしたいと考えている人や、貸したときの管理業務に手間や時間をかけられないという人は、上記の点を考慮した上で「売る」ことを検討してみるとよいかもしれません。

また、資産運用の面から考えると、期待する家賃収入が得られそうもない場合や、手にする賃貸収入以上に物件の価格下落が予想される場合には、「今のうちに売っておく」という選択が正解になるのではないでしょうか。

「そのまま持ち続ける」がよいのはどんなとき？

分譲マンションをそのまま持ち続ける場合にも、次のようなメリット・デメリットがあります。

そのまま持ち続けるメリット

• 使いたいときにすぐ使える
• 売りたいと思ったときに売りやすい
• 入居者がいる状態で売る場合より高く売れる傾向がある

そのまま持ち続けるデメリット

• 使わなくても固定資産税、管理費、修繕積立金といった支出がある
• 空室でも定期的に換気や掃除をしないと内装や設備が傷みやすくなる

賃貸の場合、賃貸契約が終了したら更新ができない「定期建物賃貸借契約」という契約方法があるため、「転勤のときだけ」「2年間だけ」という具合に、期間を限定して貸すことができます。

それでも、「使いたくなったらすぐ使いたい」「いずれ暮らす住まいを他人に使われたくない」と考えている人は、そのまま持ち続けるという選択肢がよいのではないでしょうか。

また、入居者がいる分譲マンションは、オーナーチェンジ物件として売ることができますが、購入者が投資家に限られるため、売却までの時間がかかったり、空室の状態で売るよりも価格が安くなったりする傾向があります。

そのため、将来的に売却という選択肢を持っている人は、しばらく様子を見てみるとよいかもしれません。

貸すことにした場合、どのような手順で進めればよい？注意点は？

（1）賃貸する場合には不動産会社に相談を

賃貸すると決めたら、近くの不動産会社を探して、入居者の募集を依頼しましょう。

不動産会社に聞けば、近隣の相場を教えてくれるので、アドバイスをもとに家賃を決めるとよいでしょう。

不動産会社によっては、入居者の募集だけでなく、鍵の受け渡しや家賃の回収、設備の故障やクレームへの対応、退去時の清掃・リフォームの手配といった管理業務を請け負ってくれるところがあります。

管理業務をどこまで自分でするのか、あらかじめ決めたうえで不動産会社に相談するのがポイントです。

初めから管理業務を不動産会社にすべて任せたいと考えている場合には、依頼できる業務の内容や範囲、費用を聞き、要望がかないそうな不動産会社に入居者の募集を任せると話がスムーズに進みます。

（2）住宅ローン返済中の人は注意を

住宅ローンは投資用マンションの購入には使えません。そのため、住宅ローン返済中の分譲マンションを勝手に賃貸してしまうと、契約違反で残金の一括返済を求められてしまいます。賃貸する場合には事前に金融機関に相談をして例外的に認めてもらうか、賃貸住宅用のローンに借り換えるとよいでしょう。

（3）税金の知識も必要。収支を計算して確定申告を

家賃収入は不動産所得です。収入があるにもかかわらず申告をしないでいると、ペナルティとして延滞税が課せられてしまいます。1年間の収支を計算して、忘れずに確定申告をしましょう。

また、賃貸している間に支払ったローンの金利や固定資産税、管理費、修繕積立金などは経費として計上することができます。

さらに、分譲マンションは年月の経過とともに資産価値が減少するとの考えから、資産の目減り分を「減価償却費」として費用計上できます。

こうした費用を計上すると、節税効果で税金が還付されることもあることから、確定申告は必ずするようにしましょう。

まとめ

使わなくなった分譲マンションがあると、賃貸したらよいのか、売ったらよいのか、それともそのまま持ち続けたらよいのか、判断に迷うことがあります。

どの選択にもメリット・デメリットがあるため、正解はありません。

今回ご紹介した内容を参考にして、最適な方法を選ぶとよいでしょう。

判断に迷った場合には、一誠商事までお気軽にご相談ください。プロの視点から、お客様にふさわしいプランをご提案させていただきます。