空き家を貸したい！貸す際のメリット・デメリットや手続き方法も解説

空き家を貸すメリット4つ

所有している空き家を貸すことで、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、空き家を人に貸すメリットを4つ紹介します。

所有する不動産を手放さずに済む

空き家は所有するだけでも、維持管理費がかかります。そのため、本来であれば売却したほうがよいのかもしれませんが、さまざまな理由から手放せない人もいるでしょう。

例えば、その家に思い入れがある、万が一まとまったお金が必要になる時のことを想定して所有し続けたいなど、手放したくない理由は人それぞれ異なります。

空き家を所有している限り、維持管理費を捻出し続けなければなりませんが、空き家を貸すことで、維持管理費の負担を軽減・相殺することも可能です。そのため、空き家を誰かに貸すことは大きなメリットになるといえます。

老朽化の進行を軽減できる

人が住んでいる状態の建物と比べると、空き家はより老朽化が進行する傾向にあります。老朽化が加速する原因には、以下のようなものが考えられます。

• 害虫・害獣の被害
• 換気不足による腐食やカビ
• 給排水・ガス管の硬化や乾燥

空き家を貸して人を住ませることで、老朽化の進行を軽減することが可能です。また、人が住んでいる建物のほうが、不法投棄や放火のリスクを回避することにもつながります。

空き家を管理する必要性やリスクなどについては、以下の記事でも紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

実家が空き家になっている。よい運用方法はある？その2

家賃収入を得られる

前述したように、空き家を所有し続けていると維持管理費がかかります。また、固定資産税も支払わなければなりません。

しかし空き家を人に貸し出せば、家賃収入を得ることができます。家賃収入を得ることで、維持管理費や固定資産税を家賃収入から捻出できるかもしれません。

また、すでに空き家のローンの支払いが終わっている場合は、維持管理費や固定資産税を差し引いたとしても利益が残ることが考えられます。入居者が途切れなければ、継続的に家賃収入を得られるでしょう。

自身が住める

現時点では所有している空き家に住む意思はなくても、将来的に自身が住むために住居が必要になる可能性も考えられます。そのため、現状は使用することがないのであれば、人に貸すとよいでしょう。

空き家を売却してしまった場合、将来同じような条件の物件を見つけて入手するのは大変です。物件を探す手間などを考慮すれば、現在は賃貸として活用し、将来自身が使用するまで所有しておくのが賢明といえます。

空き家を貸すデメリット4つ

所有している空き家を貸すことで、デメリットが生じることもあります。どのようなデメリットがあるのか具体的に解説するので、メリットと併せて覚えておきましょう。

入居者トラブルのリスクがある

空き家を貸すと、入居者との間にトラブルが生じるリスクがあります。騒音やマナー違反、家賃滞納など、あらゆるトラブルを想定して対処法を検討しておくことが大切です。

また、貸した相手によっては、部屋をきれいに使用してくれないことも考えられます。将来、自身が住む可能性を考慮すれば、注意深く管理したいものです。

どのようなトラブルに遭遇しても、オーナー自身が対応しなければならないことを覚えておきましょう。

空室のリスクがある

空き家を貸し出したとしても、空室の期間が発生する可能性があることは考えておく必要があります。入居者を探すためには、仲介手数料や広告費など、費用がかかることも忘れてはなりません。

入居者が見つからない期間は、自身で空き家を管理することになります。そのため、早めに入居者が決まるように対策することが大切です。

家賃収入が減るものの、なかなか入居者が確保できない場合は、家賃を相場よりも安く設定すると入居者が決まりやすくなるかもしれません。

経営コストがかかってしまう

空き家を賃貸物件として貸し出した場合、入退去時の原状回復費や入居者募集のための広告費、設備故障時の修理費など、さまざまな経営コストが発生します。さらに、借主変更のたびにハウスクリーニングを行ったり、必要に応じて壁紙を張り替えたりしなければなりません。

また、家賃収入は不動産所得に該当するため、不動産所得が年間20万円以上ある場合は、確定申告を行う必要があります。初めて確定申告を行う場合は、慣れない作業に疲弊してしまう可能性があるでしょう。

空き家1戸であれば、確定申告を税理士に依頼するほどではないかもしれませんが、状況によってはプロに依頼したほうがよいでしょう。

リフォーム費用が必要になるケースもある

空き家の状況によっては、リフォームしてからでないと貸し出しができないでしょう。新築同様にする必要はないため、リフォームする箇所や範囲を最小限に抑えるなどの工夫で費用を抑えることは可能です。

また、貸し出したあとでも、入居者の退去後などにリフォームが必要になるケースもあります。物件の管理を怠ったことで入居者に被害がおよべば、損害賠償義務が生じるため注意が必要です。

あらゆるリスクを回避するためにも、適切な物件管理を行いましょう。

空き家を貸す際にはどのような収支がある？

空き家を貸す際には、収入だけでなく支出も発生します。ここでは、空き家を貸し出す際にどのような収支があるのかを具体的に紹介するので、確認しておきましょう。

収入

空き家を貸すことで得られるのは、主に家賃収入です。入居者からは、家賃や敷金・礼金、管理・共益費、更新料といった名目のお金を受け取ります。

このうち、敷金は一時的に預かっているお金のため、収入ではないことを覚えておかなければなりません。また、管理・共益費においても、メンテナンスなどで必要になるお金であり収入と判断するべきではないでしょう。

なかには、敷金・礼金のない物件もあるため、空き家を貸す際は事前に周辺相場を調査しておくことが大切です。

支出

空き家を貸す際には、以下のような支出があります。

• 仲介手数料
• 管理費・管理委託費
• 保険料
• 修繕積立金
• 税金　など

税金においては、不動産の固定資産税や都市計画税、所得に対する所得税・住民税などが発生します。

また、入居者とオーナーの双方が安心して生活するためにも、保険への加入は不可欠です。加入するべき保険としては、火災保険・地震保険・施設賠償責任保険などが挙げられます。空き家を貸し出す際には、これらの保険料がかかることも覚えておきましょう。

空き家を貸す際に行う手続きの流れ

空き家を貸す際には、以下のような流れで手続きを行うのが一般的です。

1. 不動産会社に相談する
2. 入居者の募集を開始する
3. 入居者が決まったら賃貸借契約を締結する

不動産会社に相談して家賃の査定依頼をし、不動産会社に空き家まで来てもらいます。空き家の実際の状況を確認してもらい、家賃の適正価格を査定してもらいましょう。複数の不動産会社に査定依頼を出し、十分に比較検討したうえで、依頼する不動産会社を決めることが大切です。

空き家を貸す準備が整ったら、入居者の募集を開始します。入居者が決まった際には、賃貸借契約の締結や重要事項の説明を行わなければなりません。正しく手続きを進めるためにも、契約手続きと重要事項の説明は不動産会社にお願いするのが賢明です。

空き家を貸す際のポイント

空き家を貸す際には、禁止事項や違反による契約解除などのトラブルを回避できるように、賃貸に関する規約を事前に作成しておくことが大切です。その際には、近隣住民とのトラブルを回避することも視野に入れて作成するとよいでしょう。

また、家賃は周辺の相場を考慮した価格に設定します。家賃が相場よりも高ければ、空室期間が長期化するリスクがあります。かといって家賃を安くしすぎると、利益が少ない、赤字になるといったリスクがあるため注意が必要です。

これらのポイントは、不動産に関する知識を有してなければ適切な対応が難しいでしょう。そのため、空き家のある土地に詳しく、実績のある不動産会社に貸し出しについて相談することをおすすめします。

まとめ

所有している空き家を誰かに貸すことで、家賃収入が得られたり老朽化の進行を軽減できたりするメリットがあります。一方で、デメリットがあることも理解したうえで、空き家の貸し出しを検討することが大切です。

また、空き家を貸す際には、収入だけでなく支出があることも理解しておきましょう。収支の具体的な内訳を把握し、赤字経営にならないように注意してください。

一誠商事は、地域密着の不動産会社として多くの賃貸管理に携わってきた実績があります。空き家の活用を検討している方は、ぜひ一誠商事にご相談ください。