不動産投資のランニングコストはいくら？コストを抑えるコツ6選と注意点も解説

不動産投資のランニングコストは「家賃収入の20～30％程度」

不動産投資におけるランニングコストは、一般に月額の家賃収入の20～30％程度とされています。

以下では、ランニングコストの内訳について見ていきましょう。

不動産投資にかかる税金

税金としてかかるランニングコストの目安を紹介します。

• 固定資産税：不動産評価額の1.4％（標準税率）
• 都市計画税：不動産評価額の0.3％
• 所得税・住民税：家賃収入額にともない変わる

固定資産税は標準税率1.4％で、市町村によって異なります。住宅用地に対しては、固定資産税を軽減できる特例を適用可能です。
なお、固定資産税の不動産評価額は、市区町村から送付される納税通知書に同封の「課税明細書」や、役所への問い合わせで確認できます。

建物管理

建物管理にかかるランニングコストの目安は、以下のとおりです。

• 賃貸管理費：家賃の約5％
• 修繕費：家賃の約5～8％
• 損害保険料：年間3～5万円前後（補償内容によって変わる）

賃貸管理費とは、設備の点検・メンテナンス、日常清掃など不動産設備の管理にかかる費用で、委託先の不動産管理会社に支払います。修繕費は建物の部分的な修繕、設備の修理・交換に必要な費用のことです。また、不動産における損害保険料は、火災保険料や地震保険料を含めた総称で、補償内容によって保険料が変わります。

入居者の募集・管理

入居者の募集・管理にかかるランニングコストの目安は、以下のとおりです。

• 入居者管理費：管理費に含まれる
• 広告費：家賃の1ヵ月分

入居者管理費とは、入居時の契約や家賃の回収、未払い者への対応などに関する費用で、先述の賃貸管理費に含まれることが一般的です。
また、自身が所有する不動産の入居者を募集するため、広告費も必要となります。入居者を確保して空室率を減らせば、家賃収入をアップできるため、信頼性の高い不動産会社に依頼することが大切です。

その他

確定申告を税理士などの専門家に委託する場合は、依頼する費用が別途かかります。確定申告を単発で依頼する場合は約10万円～、顧問契約を結ぶ場合は年間20～30万円程度が相場です。

なお、賃料収入が高額になる場合は手間がかかるため、税理士へ支払う報酬も増える傾向にあります。

不動産投資のランニングコストを抑えるコツ6選

続いて、不動産投資のランニングコストを抑えるコツを6つ紹介します。

修繕費を抑える

入居者が入れ替わるタイミングで発生する修繕費は、次の入居者を受け入れる準備として不可欠です。とはいえ、過度な修繕を行うと費用が膨らみやすいため、工夫して費用を抑えることも大切です。

例えば、摩耗している部分をピンポイントで補修したり、クリーニングや部分交換を行ったりすれば、余計なコストをかけずに済みます。ただし、必要な修繕が行われないと入居者を見つけるのに時間がかかったり、家賃の値下げから収入減少につながることもあるため注意が必要です。

なお、原状回復の費用の負担割合は、物件・設備の経過年数や、入居者の入居年数に応じて変わります。

管理手数料を抑える

不動産管理会社によって、サービス内容や料金には違いがあるため、事前に確認しておくことが重要です。また、空室の有無を問わずオーナーの賃料を保証する「サブリース契約」もありますが、管理手数料は高くなる傾向にあります。

ランニングコストをおさえたいのであれば、空室保証なしの契約形態を選ぶなど、自身のニーズに合わせて選択することが必要です。

経費の計上漏れをなくす

経費にできるものはなるべく多く計上することで、所得税や住民税の課税額に対する控除が増えるため、税負担を減らすことにつながります。

経費計上が可能な税金や費用として、損害保険料や賃貸管理費・修繕費、減価償却費などが挙げられます。経費計上の漏れがないように確定申告を行いましょう。

アパート経営の経費で落とせるもの、落とせないものに関しては、以下の記事をご参照ください。

アパート経営の経費で落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に

自分で確定申告する

確定申告を自分で行うことによって、税理士に依頼する場合よりもコストを削減できます。自分で簡単にできるような確定申告のソフトもあるので活用しましょう。

確定申告のソフトを選ぶ際は、「金融機関との連携が可能か」「帳簿を簡単に作成できるか」といったポイントを確認するとよいでしょう。

保守点検を定期的に行う

不動産の保守点検を定期的に行うことで、不具合の早期発見・修理につながり、結果としてランニングコストを抑えられます。

点検する項目の具体例として、以下が挙げられます。

• エレベーター
• エントランス
• 屋根
• 外壁
• 階段・廊下
• 扉・窓
• 電気設備
• 消防設備

上記のほか、駐車場や駐輪場といった外構の点検も実施することが重要です。

ローンの借り換えや金利タイプの切り替えを選択肢に加えておく

不動産投資を行う際は、金融機関からローンを借り入れることが一般的です。ローンの金利が高い場合、より金利の低いローンへ借り換えることでも、毎月の支払いをおさえられます。

また、ローンに適用される金利が変動すると、返済額に影響するので注意が必要です。半年あるいは1年に一度の頻度で金利が見直される「変動金利型」では、金利が上昇した場合に、ローンに適用される利率もアップしてしまいます。

今後の金利状況を見ながら、変動金利型から固定金利型への切り替えも視野に入れておくとよいでしょう。ただし、いずれにしても基本的に手数料などは発生するため、かかる費用を総合的に比べて、慎重に判断することをおすすめします。

ランニングコスト以外にも！不動産投資の注意点

不動産投資するうえでは、自然災害のリスクにも可能な範囲で備えておきたいところです。万一、地震がきた場合の被害を抑えるため、地盤の強いエリアの不動産を選ぶことが大切です。

また、近年大きな被害をもたらしている水害に対処するためにも、ハザードマップなどを活用して、リスクの高いエリアを避けることがポイントといえます。

なお、火災保険の水災補償では、洪水や高潮、土砂崩れが補償範囲となりますが、支払要件などはしっかりとチェックしておきましょう。

不動産投資はパートナー選びが重要！信頼の置ける不動産会社を選ぼう

不動産投資における収益性を確保して、円滑に不動産投資を始めるためにも、信頼の置けるパートナーとなる不動産会社を選ぶことが大切です。

茨城県南・県央～東京エリアで12店舗を展開している一誠商事では、不動産選びから管理までトータルでサポートいたします。創業51年の地域密着型の不動産として、独自のネットワークを活用できるため、地域のニーズをより深く掘り下げた不動産投資のご提案が可能です。

管理戸数は約2万4,500戸と、東京都を除く関東エリアで第2位の実績（※）を上げており、賃貸管理のトータルサポートのほか、空室リスクの心配なく不動産運用できる一括借上げなどもご提案できます。不動産投資のパートナーをお探しの方は、ぜひ一誠商事へお問い合わせください。

※2023年7月現在

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まとめ

不動産投資の主なランニングコストとして、税金や建物管理にかかる費用などが挙げられます。ランニングコストを抑えるには、修繕費や管理手数料を抑えたり、経費の計上漏れをなくしたりすることが有効です。

一誠商事では、オーナーのご要望や地域のニーズを踏まえたうえで、最適な不動産投資のご提案が可能です。地域密着の不動産会社として独自のネットワークを活かし、不動産の選定から管理までをトータルサポートいたします。

不動産投資に関するパートナーをお探しの方は、ぜひ一誠商事までご相談ください。