アパート経営の失敗につながるリスクには何がある？具体例と回避方法を解説

アパート経営失敗につながる8つのリスクと回避方法

アパート経営失敗につながる可能性のあるリスクとして、代表的なものを8つ紹介します。併せて、それぞれのリスクの回避方法についても解説します。

立地の良し悪しや賃貸需要を見誤る

アパートの立地条件が悪いために空室が増えてしまう、もしくは賃貸需要がない地域でアパート経営を始めたために、空室が埋まらず失敗するというケースは少なくありません。

例えば、地方の過疎地域や駅から遠い物件、周辺に商業施設や学校などがない地域の場合、賃貸需要が低い傾向にあるため注意しましょう。

回避方法

立地をはじめ、土地の条件によって適した活用方法は異なります。したがって、その土地や地域にアパートの需要があるかどうかをしっかり見極めることが大切です。

事前に周辺環境や人口移動数などのリサーチを行い、賃貸需要の有無をチェックするとともに、不動産会社などプロに相談し意見を仰ぐのも有効といえるでしょう。

施工会社選びに失敗する

「できるだけアパートの建築費を安く抑えたい」などの理由から、費用が安い代わりに施工の品質が低い施工会社を選んでしまうと、失敗する可能性は高くなります。

施工の質が悪いと、雨漏りや悪臭、生活音などの騒音などの問題が生じやすく、入居者の定着率の低下や空室リスクの上昇につながるほか、修繕に思わぬ出費がかさむ可能性もあります。

回避方法

施工会社を選ぶ際は、費用だけに注目するのではなく、施工品質の高いハウスメーカーを見極めて依頼することが大切です。

複数のハウスメーカーのプラン内容を比較検討するのはもちろん、実績や保証の有無、アフターサービスの内容なども併せてチェックしましょう。

間取りや設備選びに失敗する

物件の間取りの悪さも、入居者のニーズを満たせず競争力が低くなるため、入居者が集まらないなどの失敗につながる要因といえます。

例えば、家族世帯の需要が低いエリアでファミリータイプの間取りにする、設備のグレードを高くし過ぎて周辺の需要と合わない物件になってしまう、などのケースが挙げられるでしょう。

回避方法

事前に市場調査を行い、ニーズに合った設計プランを立てましょう。自身で見極めるのが難しい場合は、アパートの実績が豊富で高いノウハウを持つ建築会社にプランを依頼するのもおすすめです。

またアパートの場合、エリアにもよりますが、単身者の賃貸需要が高い傾向にあるため、1Kや1LDKなど小さめの間取りを選ぶのが効果的です。

資金繰りに失敗する

アパート経営を始める際は、「アパートローン」などを活用するのが一般的といえます。

ただし、自己資金と比較して大きすぎる額を借り入れたり、自己資金を多く投入しすぎたりすると、資金繰りが難しくなり失敗につながるため注意しましょう。

例えば、ローンの返済ができなくなる、物件管理費などのランニングコストの支払いが厳しくなるなどの事態を招く恐れがあります。

回避方法

予備費をきちんと確保できる額でローンを組んだり、事前に無理のない範囲で自己資金を準備したりするなど、余裕を持った資金計画を立て実行することが重要です。

加えて、空室率を加味した長期的なプランを組むことも大切です。

入居者トラブルが発生してしまう

アパートを経営するオーナーや管理会社、物件自体に問題がなくても、入居者トラブルによってほかの入居者が退去し、空室が多くなると失敗のリスクが高まります。

主な入居者トラブルとしては、家賃滞納や部屋の汚損、騒音や夜逃げ、契約書に記載していない他人との同居などが挙げられます。

回避方法

入居希望者が決まった時点で、入居審査を行い問題がないかチェックするとよいでしょう。入居審査を通して、本人の年収や勤続年数、連帯保証人の身元を確認でき、トラブルを起こす可能性をある程度予測できます。

併せて、万が一のトラブルを迅速に処理できるよう、24時間体制でサポートできる管理体制の厚い管理会社へ物件を委託するのも効果的です。

物件の管理が行き届かず退去者を出してしまう

入居者に長く住んでもらうためには、物件の管理が隅々まで行き届いていることが欠かせません。一方で、管理がおろそかになっていると入居者が不満を抱く要因となりやすく、定着率の低下につながる恐れがあります。

例えば、問い合わせや入居者同士のトラブルにすぐ対応してくれない、共有部分の掃除ができていないなどの管理不足には注意が必要です。

回避方法

管理不足による退去者を出さないためには、管理会社選びが重要といえます。こまめな清掃をはじめ、クレーム対応やサポートなどにも即座に対応できるかどうかを見極めましょう。

併せて、前述の入居審査の有無や空室対策ができるかなどもチェックするのがおすすめです。

サブリースに対する理解が不足している

サブリースとは、不動産管理会社が物件のオーナーから物件を丸ごと借上げ、入居を希望する者に又貸しする管理形態のことです。

サブリースは管理業務を任せられるうえ、空室にかかわらず一定の収益が期待できる一方で、保証される家賃額は一定ではない点に注意する必要があります。

例えば、空室や経年劣化などの理由で家賃の引き下げが行われるほか、自主管理と比較して利回りが低くなるリスクもゼロではありません。

回避方法

サブリースを導入する際は、事前にメリット・デメリットをきちんと理解したうえで検討することが大切です。また、保証賃料や諸費用負担の有無なども併せて確認してから、契約するかどうか判断しましょう。

高利回りだけに注目してしまう

「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合を示すものです。アパート経営を行う際は、この利回りが取得する土地や物件選びの判断材料となります。

ただし、不動産会社などが提示する「表面利回り」のみを見ていると、高利回りを期待して無理な経営計画を立ててしまい、失敗するリスクが高まるので注意しましょう。

回避方法

利回りを参考に土地や物件を選ぶ際は、アパート経営に必要な経費や空室率を組み込んで算出している「実質利回り」に注目することが大切です。

加えて、利回りだけを基準にして物件を選ぶのではなく、周辺環境や競合の有無などもしっかり調査したうえで総合的に判断するようにしましょう。

アパート経営を失敗してしまう人・成功させやすい人の違いとは

続けて、アパート経営を失敗してしまう人・成功させやすい人の違いについて2つのポイントを通して解説します。

経営計画・資金計画の立て方

アパート経営を失敗してしまう人は、経営における万が一のリスクを考慮した経営計画や資金計画を立てられていない可能性があります。

例えば、物件の経年劣化や災害による大規模修繕、家賃滞納などのリスクを見越した収支計画の作成や、保険加入などのリスクヘッジが不足している場合があるのです。

失敗しにくい、もしくは成功しやすい人は、想定外の事態に備えたリスクヘッジをはじめ、長期的な視野での経営計画や、余裕のある資金計画を立てているケースが多いといえます。

物件や管理会社を選定する際の情報収集

アパート経営において欠かせない物件を取得するには、競合物件の有無や周辺環境、入居者のニーズなど、さまざまな情報収集が欠かせません。

情報収集を怠って物件の売り文句をそのまま信じてしまう人の場合、思わぬトラブルに巻き込まれやすくなるため、失敗のリスクも高いといえるでしょう。

物件の情報は今後の賃貸経営を大きく左右する要素のため、事前に入念な下調べができる人は成功する確率が高まります。併せて、管理会社選びについても、事前の管理体制のチェックや物件見学、管理物件の空室率などを踏まえて見極めることが大切です。

まとめ

アパート経営失敗につながるリスクは、立地や間取り、利回りや管理形態など多岐にわたります。アパート経営を始める際は事前にしっかり調査を進めるとともに、余裕を持った資金計画や長期的な視野で経営計画を立てることも大切です。

また、もし自身のみで経営を始めるのに不安がある場合は、不動産会社などのプロの視点からアドバイスを受けることも手段の一つです。

一誠商事では、オーナーの賃貸経営を強力にバックアップいたします。管理委託や土地活用の提案も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。