築古戸建て投資とは？魅力・リスクと収益性を高めるポイントを解説

築古戸建て投資の3つの魅力

「築古戸建て投資」には、さまざまな魅力があります。ここでは、そのなかから以下の3つについて紹介します。

• 物件を安価で購入できる
• 高利回りが期待できる
• 耐震性の高い物件も選べる

物件を安価で購入できる

築古戸建て投資の魅力の一つは、安価で物件を購入できることです。

一般的に、戸建ての価値は築年数が経過するほど下がります。国土交通省の調査によれば、木造戸建て住宅の価格は築後20年でほぼゼロになることがわかっています。

そのため、築20年以上の物件は土地の価格だけで購入できることもあります。少ない自己資金でも比較的始めやすいため、投資初心者にとっても魅力的だといえるでしょう。

高利回りが期待できる

戸建て住宅の建物部分の価格がゼロになったからといって、その物件を貸し出す際の家賃もゼロになるわけではありません。そのため、築古戸建て投資では高い利回りが期待できます。

また、購入後のリフォームによって、物件の価値を高めることも可能です。手間を惜しまないのであれば、DIYでリフォーム費用を抑える選択肢もあるでしょう。

このように、工夫次第で収益を向上できる点も、築古戸建て投資の魅力です。

耐震性の高い物件も選べる

築古戸建て投資は、建てられてから何年の物件を対象とするかが厳密に定義されているわけではありません。そのため、古い戸建てを購入するにあたって、耐震性が気になるという人もいるでしょう。

しかし、現在の耐震基準は阪神淡路大震災ののちに見直され、2000年に定められたものです。つまり、築20年程度を目安として物件を選べば、2000年以降に建築されているため最新の耐震基準を満たしているといえます。

築古戸建て投資のリスク

古い戸建てを投資の対象とする際には、新築物件とは異なるリスクをしっかりと理解することが重要です。ここでは、築古戸建て投資のリスクについて、以下の3点を説明します。

• 融資を受けられない場合がある
• 修繕費がかさむ場合がある
• 入居者がなかなか決まらない場合がある

融資を受けられない場合がある

築古戸建ての購入では、融資を受けるのが難しいケースがあります。これは、木造住宅の法定耐用年数が22年と定められているためです。多くの金融機関は、物件の耐用年数までしかローンを提供していません。

築20年前後の築古戸建てを購入する際にはローンの審査を通過しにくいため、ある程度は自己資金でまかなう必要があるといえるでしょう。

なお、ここでの耐用年数とは、減価償却の期間のことです。木造住宅の寿命が22年しかないという意味ではありません。

修繕費がかさむ場合がある

築年数が経過した物件ほど、貸し出す前にリフォームが必要な箇所が多くなる点には注意が必要でしょう。

具体的には、キッチンやトイレなどの水回りの修繕や、フローリングの張り替えなどです。また、貸し出したあとに不具合が発生するケースも、新築物件より多くなります。例えば、電気・ガス・水道などのインフラに問題が発生して、思わぬ修繕費がかかることも考えられます。

物件を維持するためには、資金面の備えが大切だといえるでしょう。

入居者がなかなか決まらない場合がある

戸建て物件の多くは、ファミリー向けに設計されています。築古戸建てを賃貸住宅として運営する場合、アパートを探している単身者などはターゲットから外れるでしょう。

また、戸建てを探しているファミリー層にとっては、家を「借りる」だけでなく「買う」のも選択肢の一つです。そのため、築古戸建ては入居者の決定までに時間がかかる傾向があります。

ただし、入居が決まったあとは長期に住んでくれる可能性が高いため、ファミリー層がメインターゲットとなる点は築古戸建て投資のメリットだと考えることもできます。

築古戸建て投資の収益性を高めるためのポイント3つ

古い戸建てに投資して収益をあげるためには、物件の選び方と計画性が重要です。ここでは、築古戸建て投資の収益性を高めるのに役立つ3つのポイントを紹介します。

• ニーズのある物件を選ぶ
• リフォームが必要な箇所を事前に確認する
• 地域の不動産会社にサポートしてもらう

ニーズのある物件を選ぶ

安価で購入した戸建てをリフォームして魅力を高めれば、入居率アップにつながるでしょう。

ただし、それは賃貸物件の需要があることが前提です。地域の人口を調べて借り手がいそうなことを把握したうえで、そのニーズに合わせやすい物件を選べるかどうかがポイントだといえます。

また、ニーズに応えるためには、物件の立地について検討することも重要です。といっても、「駅から近い」「都心にある」のような、いわゆる「好立地」が必ずしも良いとは限りません。

例えば、近年では在宅で仕事をする人が増えていることを考えてみましょう。このような人は「ショッピングモールから近い」「眺望が良い」といった条件で物件を探していることも多く、郊外の戸建てのほうがニーズに合う可能性があります。

リフォームが必要な箇所を事前に確認する

築古戸建て投資では、物件の購入費用のほかにリフォームや維持管理のための費用がかかります。地域の相場に合う家賃を設定したうえで期待どおりの利回りを実現するには、資金面の計画性が重要になります。

まずは、物件を購入するよりも前に、どのようなリフォームが必要になるかを把握しましょう。そのためには内覧が大切になってきますが、古い戸建てには簡単には見つからない問題が潜んでいることも少なくありません。雨漏りや下水・排水の不具合、シロアリ被害などの有無は、初心者だけでは見極めるのが難しい部分だといえます。

購入してしまってから修繕に予想外の費用がかからないようにするためにも、信頼できる不動産会社に相談するのがポイントだといえるでしょう。

地域の不動産会社にサポートしてもらう

地域のニーズをしっかりと把握し、綿密な資金計画を立てたうえで築古戸建て投資を始めたとしても、一人では次のような不安を感じることもあるでしょう。

• 「借り手は見つかるだろうか」
• 「管理を続けられるだろうか」
• 「入居者が退去してしまったらどうすればいいのか」
• 「将来にわたって安定した収益を得られるだろうか」

こうした不安を解消するには、賃貸経営や不動産投資に詳しい専門家の力を借りるのがおすすめです。物件がある地域とのかかわりが深い不動産会社を見つけて、相談してみるのがいいでしょう。

戸建て投資の物件選びは地域密着の「一誠商事」にご相談ください

一誠商事は、茨城県南・県央を中心とする地域密着の不動産会社です。独自のネットワークを展開し、約2万4,500戸を管理しています。これは、東京を除く関東エリアで第2位とトップクラスの管理戸数です（2023年7月現在）。

当社では不動産投資のコンサルティングを行っておりますので、築古戸建てについてもお気軽にご相談ください。物件の選定から運営まで、トータルでサポートいたします。入居者の募集や賃料の管理、不具合が生じた場合の対応なども代行可能です。

まとめ

築古戸建て投資は、築20年程度の戸建てを活用する、初心者にも始めやすい投資です。物件を安価で購入でき、高利回りが期待できるなどのメリットがあります。

ただし、建てられてから年数が経っているために生じるリスクもあるので、ポイントを押さえて収益性を高めることが重要です。そのためには、地域に詳しい不動産会社にサポートしてもらうのがいいでしょう。

一誠商事は、不動産に関するさまざまなサポートを地域密着で行っております。築古戸建てに限らず、不動産への投資にご興味がありましたら、まずはお気軽にお問い合わせください。