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VOL.43 老後の住まいのダウンサイジングをして快適に!方法とポイントについて解説!

「子どものことを考えて住まい選びをしてきたが、子どもが独立した現在、夫婦2人では家が広すぎる」と感じてはいませんか。
もちろん長く住み慣れた家は愛着もあり、子どもが帰ってくるようなことがあれば、ある程度の広さも必要かもしれません。
しかし、必要以上に大きな住まいは、暮らしにくいだけでなく、無駄な経費や維持費がかかってしまいます。
また、これまで続けてきた住まいの規模を小さくするというライフスタイルの転換には、気力と体力が必要なため、元気なうちにダウンサイジングに踏み出すことが重要です。
そこで今回は、マイホームと賃貸住宅それぞれのダウンサイジングの方法とポイントについて解説します。
目次
  • マイホームのダウンサイジング方法
  • 賃貸住宅のダウンサイジング方法
  • 住まいのダウンサイジングのポイント3つ
  • まとめ

マイホームのダウンサイジング方法

マイホームがあると安心だと感じる方も多いのではないでしょうか。
しかし、定年後も家のローンが続くケースも珍しくなく、家のローンの支払いを終えていても、毎年の固定資産税の支払いは続きます。
その上、マンションに住んでいる場合は、年間何十万円もの管理費を支払わなくてはなりません。
一般的にマイホームは子どもたちが独立して、夫婦2人で生活するには広すぎることが多いです。
家が広ければ広いほど固定資産税は高くなりますし、掃除も大変になります。
また、冷暖房などの光熱費も高くなるため、広すぎる家には無駄が多いと言えるでしょう。
そこで考えられるのは、現在住んでいるマイホームを売却して、その資金を住み替える物件の購入費用に充てる方法です。
この場合は、マイホームの売却価格と住み替え予定の物件価格がいくらくらいなのかを予め知っておく必要があります。

マイホームの売却価格が住み替え予定の物件価格より高い場合

住み替え予定の物件価格よりマイホームが高い価格で売却できそうであれば、余裕を持って買い替えを行うことができるでしょう。
ただし、余裕があるからといって、当初予定していた住み替え物件の価格帯を上げることはおすすめできません。
経済的な余裕を持たせることを前提にしておくほうが安心だからです。
マイホームは査定をしてもらうことによって、おおよその売却価格を知ることができます。
一誠商事では、不動産の売却をお考えの方に無料査定サービスを実施しております。
このサービスには、市場価格や近隣の類似物件の取引事例から売却価格を算出する「机上査定」と実際に物件を見る「訪問査定」があるため、自分に合った査定方法を選択することが可能です。
無料査定をお考えの方はこちらより、お気軽にご相談下さいませ。

マイホームの売却価格が住み替え予定の物件価格より安い場合

マイホームを売却した資金だけでは住み替え予定の物件の購入資金を賄えないのであれば、貯蓄などの手持ちの財産から購入資金を捻出する必要があります。
しかし、手持ちの財産を使ってしまった結果、この先の老後の生活に経済的な不安を抱えてしまうようではダウンサイジングの意味がなく、本末転倒になってしまいます。
まずは、マイホームの売却価格がいくらくらいになるのかを調べた上で、住み替え物件の価格帯を設定し、自分たちの希望に見合った物件を探すことのがおすすめです。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージというのは、マイホームに継続して住み続けながら、そのマイホームを担保に資金の借り入れができるシステムのことです。
「モーゲージ」には「抵当・抵当権」という意味があります。
契約者が亡くなると担保になっていたマイホームが借入先の手元に渡り、それを売却することによって借入金が一括返済される仕組みです。
取り扱いは各都道府県の社会福祉協議会や金融機関で、それぞれ借入金の用途や貸付限度額、対象となる物件の条件が異なります。
そこで、利用を検討する場合は、予めホームページなどで情報を確認しておくと良いでしょう。
対象者は60歳以上のシニア層に限られていることがほとんどのため、いわば、シニア層向けの貸付サービスです。
リバースモーゲージにも月々の返済は存在しますが、利息金分のみの支払いで良いため負担としては軽いことがメリットとして挙げられます。
反対にデメリットは、契約者が亡くなると借入先に不動産が渡るため、相続人は土地建物を相続することができないことです。
しかし、自宅が売却されることにより返済の義務も残りません。
さらに、契約者が亡くなるまでにローンを完済するか相続人が一括で返済した場合などは、自宅を売却する必要はなくなります。
また、マイホームの売却資金だけでは住み替え予定の物件の購入費用が足りないが、リバースモーゲージだけでは心許ないという場合は、どちらも併用するという方法があります。
まず、マイホームと住み替え先の物件の両方を担保にして資金の借り入れができれば、住み替え物件の購入費用資金は確保できるでしょう。
その後、これまで住んでいたマイホームを売却し、その資金で旧自宅を担保にして借り入れたお金を返済すれば、新自宅を担保にした借入金だけが残った状態になります。
これによって、月々の利息の支払いをしつつ、新しい家に住み続けることが可能になるのです。

リフォームをする

リフォームをして住まいをダウンサイジングすることもできます。
まずは、二世帯住宅へリフォームする方法です。
1階を親世帯、2階を子世帯の住まいにして、2階部分を一部増築して浴室やキッチンを設けます。増築はするものの、親世帯と子世帯それぞれの住まいとして見れば、いずれもコンパクトです。
また、二世帯住宅にすれば、将来相続が発生したときに土地の評価額が80%減額されるという「小規模宅地等の特例」を受けられることがあります。
この特例を受けられるかどうかや詳しい計算方法は国税庁ホームページで確認ができますので、二世帯住宅へのリフォームを検討される方はこちらからご確認ください。
次に住まいを小さくして敷地を分割し、空いたスペース賃貸住宅を設ける方法です。暮らしやすくなるとともに、毎月の家賃収入が経済的な安心となります。
最後は、2階建ての住まいの2階部分を撤去して思いきって平屋にする方法です。
年齢を重ねると階段の上り下りが辛くなるだけでなく、怪我のリスクが高まるなど思わぬリスクにもつながります。そこで、寝室の近くにトイレや浴室を設置するバリアフリーの設計にすることで、快適な動線が得られます。また、寝室とリビングを一体にできるようにゆったりと確保すれば、家事の負担を減らし、安心して暮らせる住まいにすることができます。
リフォームの良いところは、暮らしやすくなるだけでなく、今まで住み慣れた我が家から離れなくて良いという点です。

賃貸住宅のダウンサイジング方法

賃貸住宅に住んでいる場合は、老後も賃料の支払いがずっと続きます。
ただし、暮らし方や収入に応じて住み替えをしながらダウンサイジングできるのが賃貸のメリットです。
また、賃貸住宅は賃料さえ払っていれば、管理は大家さんなどがしてくれるため、トラブルが起きても安心なのも良い点です。
現在賃貸住宅に住んでいる場合でも、設備が充実していて安心な高齢者住宅へ入居することや、定年後にマイホームを購入することなどいろいろな選択肢を検討してみましょう。

住まいのダウンサイジングのポイント3つ

住まいのダウンサイジングを行う際に気をつけることはあるのでしょうか。ここでは、ポイントを3つ紹介します。

ワークライフバランスを考慮する

多くのサラリーマンは60歳を超えると定年を迎え始めるため、その後の働き方についていろいろと考える機会も増えるでしょう。
大半の人は元気な間は働きたいと思っているため、定年後のシニア世代の就労者数は年々増加傾向にあります。
定年後は年金があるとはいえ、現役時代と同じくらいの収入を確保するのは難しいのが現実です。
ただし、収入が少なくなったとしても、住まいの規模が小さくなれば、現役時代と同じような収入は必要がありません。
理想のワークライフバランスから収入と支出を考えて、毎月いくらくらいであれば、住まいにお金を使えるかを考えてみましょう。
シニア世代が元気に楽しく暮らす一番のコツは、体力的にも経済的にも無理をしないということです。

体力のあるうちに決断をする

住まいのダウンサイジングには、思っている以上に気力や体力が必要です。
というのも、住み替え物件の内覧や不用品の処分、引越し準備や引越し後の荷ほどきなどやらなければならないことがたくさんあるからです。
そのため、まだまだ気力や体力が十分な50代半ばから60歳前後を目安に余力がある間に規模を縮小するのがおすすめです。

不必要に物を持ちすぎない

住まいのダウンサイジングをすると、当然物を置ける面積も少なくなるため、物を大量に処分する必要があります。
正直なところ、何を残して何を捨てるのかという取捨選択は簡単なものではありませんが、たくさんの物に囲まれていた暮らしから、思い切って不要なものを処分してみると、意外にも支障がないことが多いのです。
必要な物だけに囲まれたシンプルな暮らしは、掃除が楽になるだけでなく、無駄な買い物をしなくなるなどのメリットがあります。
あれも必要これも必要と思って、捨てられない場合には第三者の手を借りるのも良いでしょう。

まとめ

子どもたちが独立したあとの大きな住まいは、夫婦2人だけになると暮らしにくいだけでなく、無駄な経費や維持費がかかってしまいます。
そこで、マイホームを小さくするダウンサイジングをすることによって、家族の形に合った住みやすい暮らしの実現が可能です。
ダウンサイジングをするのであれば、気力や体力が十分な50代半ばから60歳前後を目安に行うのが良いでしょう。
一誠商事では、住まいのダウンサイジングについてのご相談も承っております。ぜひお気軽にご相談下さいませ。