地主から借りている土地の上に建つ家は、「借地権」によって権利関係が複雑な状態です。借地上の家を相続・処分する場合は、トラブル防止のためにも慎重に進める必要があります。
この記事では、「土地は借地、家は持ち家」という状態を整理したうえで、借地権付き建物を相続する流れや起こりやすいトラブル、相続後の処分方法を解説します。
目次
「土地は借地、家は持ち家」とはどういう状態？
「土地は借地、家は持ち家」とは、他人から借りている土地の上に自分の家が建っている状態です。このように、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利を「借地権（賃借権）」といいます。
他人から土地を借りて家を建てることになった経緯は、ケースによってさまざまでしょう。共通するメリットとしては、土地の所有者ではないため、土地の固定資産税を納めなくてよい点が挙げられます。
一方で、借地上の建物を建て替え・売却する際には、原則として土地所有者の承諾が必要になるのが一般的です。また、土地を借りる対価として、土地所有者に地代を支払わなければなりません。
なお、「土地は借地、家は持ち家」の状態の建物は、「借地権付き建物」と呼ばれます。
「土地は借地、家は持ち家」は相続可能
「土地は借地、家は持ち家」の状態であっても、相続は可能です。借地上の建物だけでなく、借地権自体も相続の対象となります。
借地権付き建物の相続では、土地所有者の承諾が必要なケースと不要なケースがあります。
法定相続人が借地権付き建物を相続する場合は、土地所有者の承諾は不要です。一方で、法定相続人以外が借地権付き建物を引き継ぐ場合は、土地所有者から承諾を得る必要があります。
「土地は借地、家は持ち家」を相続する流れ
借地権付き建物の相続手続きの大まかな流れは、以下のとおりです。
- 借地権の契約内容を確認する
- 相続人で遺産分割協議を行う
- 相続が発生したことを土地所有者に報告する
- 相続登記（建物の名義変更）をする
- 必要に応じて相続税を納付する
まずは、どのような契約に基づき、これまで土地を借りてきたのかを把握します。契約書が見つからない場合は、土地所有者に連絡して契約内容を確認しましょう。
遺産分割協議を経て、誰が借地権付き建物を相続するのか決まったら、土地所有者に報告します。前章のとおり、法定相続人による相続の場合は、土地所有者の承諾は不要です。ただし、土地所有者との良好な関係性を維持するためにも、相続した旨は伝えておくのがおすすめです。
ケースによっては、借地上の建物だけでなく借地権自体が登記されていることもあります。この場合は、建物と借地権の両方の名義を変更してください。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続登記にかかる費用や流れなどについて詳しくは、以下の各記事を参考にしてください。
相続登記の義務化はいつから？費用・手続きの流れや、登記できない時の対処法も解説
亡くなった親名義の家｜名義変更の必要性や費用、必要書類について解説
「土地は借地、家は持ち家」の相続時によくあるトラブルと対処法
ここでは、借地権付き建物の相続時に発生しやすいトラブルと対処法を解説します。
地代の値上げを求められる
借地権付き建物の相続をきっかけに、土地所有者から地代の値上げを求められることがあります。
相続人は、これまでの契約内容をそのまま引き継ぐため、原則として地代の値上げに応じる必要はありません。ただし、借地借家法第11条には、近隣の同じ条件の土地と比べて地代が安い場合などには、値上げを請求できると定められています。
土地所有者が勝手に値上げすることはできず、あくまで同意が必要であるため、地代の値上げを求められた際には、土地所有者に根拠を確認したうえで交渉しましょう。
地代が相場と比べて適正か知りたい場合は、不動産会社に相談するのもおすすめです。
名義変更料を請求される
借地権付き建物の相続が発生したことを土地所有者に報告した際に、高額な名義変更料（譲渡承諾料）を請求されることがあります。法的には、相続人に名義変更料を支払う義務はありません。
ただし、土地所有者との良好な関係を築くために、妥当な金額の範囲内で支払うのは選択肢の一つです。名義変更料を請求された場合は、弁護士などの専門家に相談したうえで判断すると安心です。
土地の返還を要求される
借地権付き建物の相続の発生を知った時や、地代の値上げ交渉が決裂した時などに、土地所有者が土地の返還（立ち退き）を要求してくることがあります。借地借家法第6条によると、土地所有者が立ち退きを要求するためには「正当事由」が必要です。正当事由が認められるかどうかは、以下のような要素を踏まえて総合的に判断します。
土地所有者が自宅を建てる必要が生じた
老朽化により建物が倒壊する恐れがある
立ち退き要求の代わりに立ち退き料の支払いをする など
一方で、単に「相続が発生した」というだけでは正当事由に該当しないため、立ち退き要求に応じる義務はありません。
建物の建て替え・売却を認めてもらえない
相続した借地権付き建物を、建て替え・売却しようと考える方もいるでしょう。前述のとおり、借地権付き建物の建て替え・売却には原則として土地所有者の承諾が必要です。無断で建て替え・売却手続きを進める行為は、契約違反となってしまいます。
建て替えや売却を断られた場合は理由を確認し、まずは時間をかけて交渉するのが現実的でしょう。どうしても合意できなければ、裁判所に申し立てる方法もあります。
「土地は借地、家は持ち家」の相続以外の選択肢は？
借地権付き建物を相続したくない場合や、「土地は借地、家は持ち家」の状態を解消したい場合には、状況に応じて以下のような方法を検討できます。
- 土地を買い取って借地権を消滅させる
- 土地所有者や買取業者へ借地権付き建物を売却する
- 仲介業者を通じて第三者に借地権付き建物を売却する
- 土地所有者と協力して土地の所有権と借地権付き建物をセットで売却する
- 更地にして土地所有者に返還する
- 相続放棄をする
相続した借地権付き建物を手放したくないのであれば、土地所有者から土地を買い取って借地権を消滅させる方法があります。一方で、借地権付き建物を自分で利用する予定がない場合は、それ以外の選択肢を検討しましょう。
なお、相続放棄をすると、該当の借地権付き建物以外の財産を相続する権利も失う点に注意が必要です。
中古住宅の買取価格の相場は？仲介との違いや高値で売却するコツ
まとめ
「土地は借地、家は持ち家」は、借地権付き建物として相続可能です。土地所有者との契約内容を確認したうえで、手続きを一つずつ進めていきましょう。
ただし、「土地は借地、家は持ち家」の相続では、土地所有者とのトラブルも起こりがちです。トラブルを未然に防いだり、悪化させたりしないためにも、不動産会社や弁護士などの専門家の手を借りるとよいでしょう。また、状況によっては、相続以外の選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
不動産会社の一誠商事には、相続の専門家である「相続支援コンサルタント」が在籍しており、借地権付き建物の相続についても的確なアドバイスが可能です。不動産の相続にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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