抵当権付き不動産を売却したい！3つの売却方法と気を付けたいポイントを紹介

抵当権付き不動産でも売却はできる

そもそも抵当権とは、金融機関が貸し倒れを防ぐために設定する権利のことです。ローン契約時に不動産を借り入れの担保として設定し、借主が返済できない状況に陥った際に不動産を競売にかけ、売却益をローンの返済に充てる仕組みです。

原則、ローンを継続して返済していれば、抵当権が設定された不動産が競売にかけられることはありません。このような抵当権付きの不動産であっても、売却すること自体は可能です。

ただし、売却するにあたり、事前に抵当権を抹消する手続きを踏むことが一般的である点については留意しましょう。

マンション投資における不動産投資ローンの詳細や、ローン残債がある時に不動産売却する条件・手順などについては、ぜひ以下の記事をご参照ください。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

ローンが残っていても不動産売却は可能？条件や手順について解説！

「抵当権」と「根抵当権」の違い

抵当権と根抵当権の違いを理解しておくことも大切です。根抵当権では、担保評価に基づく「極度額」が設定され、その範囲なら何度でも自由に借り入れできます。

一方、抵当権では、担保評価に基づいた融資額を一括で借り入れする点に違いがあります。また、抵当権は連帯債務者が認められますが、根抵当権では連帯債務者の設定ができません。

抵当権付き不動産を売却する3つの方法

次に、抵当権付き不動産を売却する方法を3つ紹介します。

ローンを完済してから売る

借り入れていたローンを完済し、抵当権の抹消手続きを済ませてから不動産を売る方法です。預貯金に余裕がある場合や、住み替えなどを行う際に検討するとよいでしょう。

不動産の抵当権が抹消されているため、買い手が見つかりやすくなる利点もあります。なお、住宅ローンを一括返済する際は、金融機関に数万円程度の手数料を支払うことが一般的です。

売却代金をローン返済に充てる

ローン完済のための資金が手元にない場合などは、不動産を売却して得た代金をローン返済に充てて、抵当権を抹消する方法を選べます。ローンの返済と売却を併せて行うため、「同時決済」とも呼ばれています。

ただし、ローン借入額が売却して得られる金額を上回る「オーバーローン」の場合、この方法を使えない可能性が高いので注意が必要です。

また、不動産の売却でローン残債を完済できるかを把握するために、不動産会社の査定を受けておおよその売却価格を確認しておくことも重要です。金融機関によっては、同時決済が認められないケースもあるので、事前に確認しておきましょう。

任意売却を利用する

任意売却とは、金融機関に抵当権を抹消してもらったうえで第三者に不動産を売る方法で、債務整理の側面もあります。抵当権が行使されて、強制的に競売にかけられる場合とは異なり、市場価格に近い価格で売れる可能性があることがメリットです。

ただし、売却が必ず成立するとは限りません。任意売却を成功させるには、売り出すタイミングや買い手を探す不動産会社の力量などが重要となります。

なお、任意売却の前に住宅ローンを3回ほど滞納すると、事故情報として信用情報機関に登録されるおそれがあるので注意が必要です。もしも事故情報が登録されると、融資を受けづらくなるなど支障をきたすので、資金繰りに困ったら金融機関へ早めに相談することをおすすめします。

抵当権付き不動産を売却する際に気を付けたいポイント

ここからは、抵当権付き不動産を売却する際に気を付けたいポイントを3つ解説します。

売却時に税金が課される

抵当権の有無にかかわらず、不動産を売却する際は、主に以下3つの税金が課されます。

税金の種類	特徴
譲渡所得税	不動産を売却して得た利益に課される税金。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」の扱いとなり、税率が変わる。
印紙税	不動産売買契約書などの課税文書に課される税金。
登録免許税	抵当権抹消の手続きで課される税金。

前述の同時決済や任意売却の方法を選んだ場合も、これらの税金は課されるので留意が必要です。

なお、居住用の物件を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を使えるケースもあります。居住用物件の売却時に適用できる特例については、以下の記事で詳しく解説しています。

マイホーム（居住用財産）を売却した時の3つの特例とは？適用要件についても紹介！

抵当権の抹消には登記手続きが不可欠となる

不動産に設定されている抵当権を抹消するには、登記手続きが不可欠です。まずは、抵当権抹消登記に必要な書類を準備しましょう。必要書類の具体例として、権利証や印鑑証明書、固定資産税等評価証明書などが挙げられます。

不動産の売却代金でローン残債を完済するケースでは、買主への物件引き渡し日に抵当権抹消登記も行われるのが基本です。なお、司法書士に登記を依頼する場合の報酬額は、1万5,000円～2万円前後となることが一般的です。

金融機関の承諾を得て「所有権移転登記」を行う

所有権移転登記とは、不動産の売却にともない、所有権が売主から買主へ移ったことを示す手続きのことです。たとえ買主が見つかった場合であっても、金融機関の承諾を得ずに、この登記を行うことは認められていないので注意が必要です。

抵当権付き不動産の売却活動を始める段階で、あらかじめ金融機関に相談しておけば、トラブルを防ぎやすくなります。

相続不動産に抵当権が付いている時の対処法

相続した不動産に抵当権が付いている場合も、ローンを完済したうえで、抵当権を解除して売ることが基本の流れです。

ただし、抵当権付き不動産は「消極財産」として扱われるため、不動産を相続していない相続人も含めて、法定相続人全員がローンの返済義務を負うことに注意が必要です。この場合、金融機関に相談すると、ローン返済義務を不動産の相続人に設定してもらうように変更できます。

また、相続した不動産の場合、相続放棄の選択も可能です。負債が多い時は、相続を知った日から3ヵ月以内に手続きすれば、不動産を手放せます。しかし、すべての財産を放棄しなければならない点は留意しておきましょう。

なお、相続した抵当権付き不動産も、相続税の課税対象となります。抵当権の有無は、相続税評価額には影響せず、不動産の本来の相続税評価額が用いられます。

相続不動産の売却におけるポイントについては、以下の記事もご覧ください。

不動産は相続せずに売却できる？売却前に知っておきたいポイントや流れを解説

まとめ

抵当権付き不動産は、ローンを完済する、売却代金をローン返済に充てる、任意売却を利用するなどの方法で売却できます。いずれにしても、売却時に税金が課されることや、抵当権抹消の手続きが必要となる点に注意しましょう。

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