マンションオーナーは儲からない？理由や儲けを出すためのポイント

マンションオーナーが儲ける仕組み

マンションオーナーが儲ける仕組みはシンプルです。「支出」よりも「収入」が大きければ、利益（＝儲け）が出ます。
以下で、マンション経営における収入と支出を詳しく見ていきましょう。
ワンルームマンション投資で稼ぐからくりは？節税の仕組みや失敗原因も

マンションオーナーの収入

マンションオーナーの最も重要な収入源は、入居者から得る家賃です。入居者がいる限り毎月決まった金額が得られることから、家賃収入は継続的かつ安定した収入源になります。
そのほか、マンションオーナーが得られる主な収入は以下のとおりです。

• 礼金（賃貸借契約時）
• 更新料（賃貸借更新時）
• 管理費・共益費
• 駐車場代・駐輪場代

また、最終的にマンションを売却する際の売却代金も収入源といえるでしょう。
マンションを売りたい方必見！売却ステップや費用、高く売るためのポイント

マンションオーナーの支出

マンションオーナーの支出は「初期費用」と、定期的に発生する「ランニングコスト」に大別されます。
初期費用として挙げられるのは、マンションの取得費用や仲介手数料、不動産取得税などです。マンション経営の初期費用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
マンション経営の初期費用を一覧でわかりやすく解説

ランニングコストには、管理費用や修繕費用、固定資産税などが該当します。不動産投資ローンを利用する場合は、毎回の返済金額もランニングコストに含まれます。
マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

マンションオーナーが「儲からない」といわれる理由

マンションオーナーは、時に「儲からない」といわれることもあるようです。ここでは、その理由を解説します。
マンション経営におけるリスクとは？リスクを避け成功につなげるための対策方法も

ローンの返済負担が大きいため

マンション経営を始める際には、マンションを購入または建築して取得する必要があります。物件にもよりますが、数億円の取得費用がかかることも珍しくありません。
よって、自己資金だけで賄えるケースは稀であり、多くの場合はローンを利用することになるでしょう。高額なローンを背負いながら経営を軌道に乗せなければならないため、「マンション経営は儲かりにくい」と判断する方もいます。

人口が減少しているため

少子化が進む日本では、地方を中心に人口が減少傾向にあります。必然的に、マンションを借りる人も少なくなっていくでしょう。
人口減少によって賃貸物件の需要が低下するなか、競争力の低い物件を選んでしまうと入居者が集まりません。空室率が上昇して収入が減少すると、儲からないどころか損失を抱えてしまいます。
このような背景も、マンションオーナーが「儲からない」といわれる理由の一つです。
不動産投資で注意すべき「空室リスク」とは？原因や対策方法を解説

短期間では利益が出にくいため

マンション経営は、10年、20年と長期的な運用で徐々に利益を上げていくことが前提の投資方法です。
特に、マンション経営の初年度は多額の初期費用がかかるため、収支がマイナスになることが一般的です。「マンション経営を始めればすぐに儲けが出る」という誤ったイメージを持っていると、現実とのギャップに「儲からない」と感じてしまうかもしれません。

思うように売却できないことがあるため

先述のとおり、マンションの売却代金もオーナーの重要な収入源の一つです。
しかし、マンションを含めた賃貸物件の価値は、経年により低下していきます。売却のタイミングによっては、想定していた金額よりも低い査定額を提示される場合もあるでしょう。
売却で利益を出すには、専門知識やタイミングの見極めが必要なことも、マンション経営が「儲からない」といわれる理由と考えられます。

マンションオーナーが「儲からない」状況を回避するポイント

ここでは、マンションオーナーが儲けを出すためのポイントを解説します。

十分な自己資金を用意する

マンション経営に着手する前に、自己資金をしっかりと用意しておくことが大切です。自己資金によりローンの借入額を最低限に抑えられれば、利子を含めた支払総額が減り、毎月の返済負担を軽減できます。

また、十分な自己資金があれば、マンション経営中の突発的な支出や、収支改善に向けたローンの繰り上げ返済にも対応可能です。

物件の立地にこだわる

投資するマンションは、「新築」と「中古／築古」のどちらを選ぶかもポイントですが、いずれの場合でも立地がカギとなります。賃貸需要が安定しているか、物件価格が下がりにくいかなど、入念なリサーチにより最適な立地の物件を選択しましょう。

新築マンション投資、および築古マンション投資については、以下の各記事で解説しています。

新築マンションに不動産投資するメリット・デメリットを解説！失敗を防ぐポイントも

築古マンション投資のメリット・デメリットは？投資を成功させるコツも解説

付加価値で魅力のある物件にする

物件の付加価値を高めることで競争相手が少なくなり、入居者に選ばれる可能性が高まります。空室リスクを回避できることはもちろん、家賃も高く設定しやすくなるでしょう。

マンションの付加価値の例は、以下のとおりです。

• 無料のインターネット環境を提供する
• エントランスをオートロックにする
• ホームセキュリティシステムを導入する
• 宅配ボックスを設置する
• 収納をウォークインクローゼットにする
• お風呂の追い焚き機能を付ける
• ペットの飼育を可能にする

物件のターゲット層にマッチした付加価値を提供することが、結果としてマンション経営の収益向上につながります。

長期的な視点で事業計画を立てる

マンション経営に取り組む際は、数十年単位の長期的な視点を持つことが重要です。利回りの良さや節税効果は大切ですが、目先の利益だけを求めないように注意しましょう。

経営中に起こり得るさまざまな可能性を考慮して資金計画を立てるためには、不動産投資の知識が欠かせません。

賃貸経営の利回りとは？種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説

優良な不動産会社を選ぶ

マンション経営は、パートナーとなる不動産会社によって成否が左右されます。以下のような条件を満たす、信頼できる不動産会社を選定しましょう。

• 実績が豊富である
• 良質な情報を提供してくれる
• サービス内容が充実している
• 担当者の対応が丁寧である

また、マンションオーナーの多くは、マンションの運営に関する業務を不動産会社に委託しています。具体的には、以下のような管理方式があります。

• 管理委託方式：入居者との募集や契約はオーナーが行い、建物の維持管理を委託する方法
• サブリース方式：入居者の募集から建物の維持管理までをすべて委託する方法

不動産会社の選定とともに、委託する管理方式の検討も必要です。

まとめ

マンションオーナーは、ローンの返済負担の大きさや、短期的な利益の出にくさなどから「儲からない」といわれることがあります。
しかし、事前にきちんと対策を取っておけば、マンションの賃貸経営でも利益を出すことは十分に可能です。実際に、多くの方がマンション経営に取り組み、安定した利益を得ています。

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