親の土地を売る方法をケース別に紹介！かかる税金や売却時のポイントも

親の土地を売る方法（1）親が亡くなった時

亡くなった親名義の土地を売るには、まず相続の手続きを完了させる必要があります。基本的な流れは、次のとおりです。

1. 遺産分割協議による相続人の確定
2. 相続登記（所有権移転登記）による名義変更
3. 売買契約の締結

遺産分割協議とは、亡くなった方の配偶者や子ども、父母などすべての相続人が集まり、遺産の分け方を話し合う手続きです。親名義の土地を誰が相続するのかを明確に決めます。

土地の分け方には「現物分割」や「換価分割」などの種類があります。詳しくは以下の記事で解説しているので、参考にしてください。

遺産である土地の分け方は？相続手続きの流れや相続後の取り扱いも解説

また、相続登記（名義変更）の手続きは、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法があります。必要書類の収集や手続きに手間がかかるため、基本的には司法書士に依頼するのがおすすめです。

相続登記の義務化はいつから？費用・手続きの流れや、登記できない時の対処法も解説

親から子へ土地を名義変更する方法｜生前贈与・相続時の税金や節税方法も

相続登記によって土地を自分の名義にしたら、売却が可能となります。不動産会社に土地の査定を依頼するとともに、売却活動を行ってもらいましょう。もしくは、不動産会社に直接土地を売却する方法も選択肢の一つです。

理想的な土地の売り方を！売却の手順やコツ、費用・税金もまとめて解説

親の土地を売る方法（2）親が認知症になった時

認知症になってしまった親の土地を売る場合は、成年後見制度を利用します。

成年後見制度とは、認知症や知的・精神障害などにより判断能力が不十分な方を法的に保護し、財産や身の回りのことに関する意思決定のサポートをする制度です。支援を受ける方（親など）を「成年被後見人」、支援をする方（子など）を「成年後見人」と呼びます。

土地を売却する際の主な流れは、次のとおりです。

1. 家庭裁判所に成年後見人選任の申し立てを行う
2. 売却活動を進める
3. 家庭裁判所に居住用不動産処分許可を申し立てる

必要書類をそろえて管轄の家庭裁判所に申し立てると、調査や審査を経て成年後見人が選任されます。申し立てから実際に成年後見人が選任されるまでには数ヵ月～半年ほどかかるケースもあるため、注意が必要です。

成年後見人が選任されたら、不動産会社を通じて土地の売却活動を行います。ただし、売買契約を有効にするには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可の申し立て」をしなければなりません。家庭裁判所は「土地売却の必要性」「売却価格」「親の生活への影響」などを総合的に判断して可否を決めます。

参考：成年後見制度とは｜厚生労働省

親の土地を売る方法（3）親が健康な時

親が元気で判断能力がある状態でも、子どもが代わりに土地を売りたいというケースがあります。この場合の方法は、大きく分けて次の2とおりです。

• 親名義のまま子どもが代わりに売却する
• 子どもの名義に変更したうえで売却する

各ケースの主なポイントは、以下のとおりです。

親名義のまま子どもが代わりに売却するケース：
売買活動を始める前に親が委任状を作成する

子どもの名義に変更したうえで売却するケース：
売買活動を始める前に所有権移転登記をする

前者のケースにおいて、親が委任状を作成して子どもを代理人として指名すると、子どもは親の代わりに売買手続きを行えるようになります。ただし、土地は親名義のままなので、売却によって得たお金は親の資産となる点に注意しましょう。もし子どもが土地の売却代金を受け取る場合には「贈与」と見なされ、贈与税が発生する可能性があります。

一方、後者のケースでは、あらかじめ土地の所有権を子どもの名義に変更することで、子どもが自由に土地を売却できるようになります。ただし、親から子どもへ土地の名義を移した時点で贈与税の対象となる点に注意しましょう。

なお、親の土地を売る際に発生する税金については、次章で詳しく解説します。

親の土地を売る際にかかる税金

親の土地を売る際にかかる税金は、以下のとおりです。

＜すべてのケースで発生する税金＞
所得税・復興特別所得税・住民税：土地を売却して利益が出た際にかかる税金
印紙税：不動産売買契約書などの課税文書にかかる税金
登録免許税：土地の名義を変更する際にかかる税金

＜親が亡くなったケースでのみ発生する税金＞
相続税：土地を含む財産を受け継ぐ際にかかる税金

＜親が健康なケースでのみ発生する税金＞
贈与税：親が子に土地や土地の売却代金を与える際にかかる税金
不動産取得税：土地を取得する際にかかる税金

すべてのケースで発生する登録免許税については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続登記の登録免許税の基礎知識｜計算・納付方法や免税措置を紹介

また、以下の記事では、2,000万円の土地を例に挙げて相続税について解説していますので、併せて参考にしてください。

2,000万円の土地の相続税はいくら？相続の流れや控除・特例も紹介

親の土地をスムーズに売るためのポイント

ここでは、親の土地をスムーズに売却するためのポイントを紹介します。

事前に家族で方向性を話し合っておく

親名義の土地を子どもが独断で売却してしまうと、家族間のトラブルにつながる恐れがあります。

そのため、認知症を患ったなどの理由で親自身が土地を売れない状況なのであれば、家族全員で話し合い、今後の土地の方針を共有しておくことが大切です。

隣地との境界線を明確にする

土地を売却する際は、隣地所有者との境界線トラブルにも注意が必要です。境界が曖昧なままだと、買主との契約が進まなかったり、隣地所有者と揉めたりするリスクがあります。そのため、土地の売却前には隣地との境界を明確にしておくことが大切です。

土地の境界は、専門家である土地家屋調査士に境界確定測量を依頼することで確定できます。

土地の欠陥・不良をチェックする

土地を売却する際には、土壌汚染や埋設物、地盤沈下の有無などにも注意が必要です。もし売買契約を結んだあとにこのような問題が発覚すると、買主から「契約不適合責任」を問われて契約の解除や損害賠償などを請求される可能性があります。

トラブルを防ぎ、円満に取引を進めるためにも、売却前には専門家へ依頼して土地の状態を確認しておきましょう。

土地売買の実績が豊富な不動産会社に相談する

土地をスムーズに売却できるかどうかは、依頼する不動産会社の経験と対応力に大きく左右されます。そのため、土地をできる限り早く売却したいなら、実績の豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

経験のある不動産会社であれば、地域の相場・需要を踏まえた適正な価格設定や効果的な販売戦略を立ててくれます。結果的に、より良い条件での売却につながる可能性も高まります。

また、土地の欠陥や不具合が見つかった場合でも、ノウハウをもとに適切な対処法を提案してくれるでしょう。

土地を高く売るために守りたいポイント7選！土地を売る際の注意点も

まとめ

親の土地を売る方法は、「親が亡くなった時」「親が認知症になった時」「親が健康な時」など、親の状態によって手続きが異なります。それぞれのケースに応じて相続税や贈与税などの税金が発生する点にも注意が必要です。

また、トラブルなく土地をスムーズに売却するには、家族間での事前の話し合いや隣地との境界線の確認、土地の状態チェックなど、準備をしっかりと整えることが大切です。

茨城県つくば市に本社を構える一誠商事は、地域に根差した不動産会社として、長年にわたり土地売買のサポートを行ってきました。無料査定や直接買い取りにも対応しているため、「できるだけ良い条件で土地を売りたい」「安心して売却手続きを進めたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。