新築マンションに不動産投資するメリット・デメリットを解説！失敗を防ぐポイントも

新築マンション投資とは

不動産における新築とは、築年数が1年に満たず、入居実績のない物件のことです。新築マンション投資では、この条件に該当する不動産を運用します。

一方、以下の物件は中古の区分に該当するため、新築マンション投資には当てはまりません。

• 築浅物件：築1年未満でも入居済みの物件
• 未入居物件：築1年以上で未入居の物件

新築マンションは、入居者ニーズが高いといったメリットがある反面、運用するうえでのデメリットもあるので注意が必要です。

新築マンションに不動産投資するメリット

次に、新築マンションに投資するメリットを見ていきましょう。

入居者ニーズが高い

外観や内装、設備などが新しい新築マンションは、入居者のニーズが高く、空室リスクが低いメリットがあります。周辺の物件より高めの家賃を設定しやすい点も魅力です。

また、マンションの1部屋を購入して投資を行う区分マンション投資の場合は、一棟マンション投資よりも購入資金を抑えられるため、投資を始めたばかりの方にも向いているでしょう。

区分マンション投資のメリットや成功のコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

区分マンション投資とは？メリット・デメリットや購入の流れ、成功のコツも紹介

修繕費を抑えやすい

建物や設備が経年劣化していないため、大規模な修繕やメンテナンスにかかる費用を抑えられることも新築マンション投資のメリットです。

一般に、築10年ほどまでは、物件の修繕費が少なくて済むとされています。入居者が入れ替わる際も、通常の清掃や修理のみで済むケースがほとんどです。

ローン審査に通りやすい

前述したとおり、新築マンションは入居者ニーズが高いので、事業の安定性を見込まれて、金融機関のローン審査に通りやすい傾向です。

自身の投資用物件に見合った金額のローンを借り入れることで、自己資金を抑えて投資できるのが魅力といえます。

不動産投資ローンの詳細や審査項目について知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

10年の保証期間が適用される

新築マンションを購入した際は、瑕疵担保責任と呼ばれる保証が適用されます。これは、もしも物件の引き渡し後に不具合や欠陥が見つかった場合、一定期間は売主が責任を負う保証制度です。

新築住宅の場合、この保証の期間が10年に設定されているため、万一の際のリスクヘッジが可能です。一方、中古住宅の場合は、通常2年の保証期間となり、新築マンション購入時よりも短いことに注意しなければなりません。

売却の出口戦略を取りやすい

不動産は築年数が浅いほど、スムーズな売買が見込まれることが特徴です。新築マンションの場合、購入して数年が経っても築浅物件として扱われるため、売却の出口戦略を取りやすいでしょう。

特に、都市部は築浅物件の資産価値が高い傾向なので、売却益も期待できます。

新築マンションに不動産投資するデメリット

新築マンション投資を検討する際には、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。

賃料の下落幅が大きい

新築マンションへ入居してもらうタイミングでは、その価値を踏まえた高い家賃を設定できるものの、経年とともに賃料を下げざるを得ないことが一般的です。例えば、築10年のマンションの場合、新築時の家賃から10％ほど下がるとされています。

一方、中古マンションの場合、新築に比べると家賃の下落幅は小さく、事業計画を立てやすい利点があります。投資用物件の賃料設定に関する計画を立てる際は、中長期的な見通しを立てることが重要です。

物件価格が高めに設定されている

新築マンションの場合、広告宣伝費などのコストが上乗せされて、中古物件に比べると販売価格が高めに設定されている傾向です。物件価格が高いと、ローンの借入額も膨らみやすくなるので、購入については慎重に検討する必要があります。

利回りが低くなりやすい

利回りとは、投資用物件で発生する収益を表す指標のことです。新築マンションは、中古物件に比べると修繕費などを抑えられる利点はあるものの、物件価格が高いため、結果的に利回りは低くなりやすいでしょう。

例えば、東京23区の場合、40平方メートル未満のマンションの利回り相場は、新築が3～4％前後、中古が4～5％前後といわれています。このように新築と中古では利回りに差があるため、投資対象エリアにおける利回り相場をしっかりと確認したうえで、投資用物件を選定することが大切です。

なお、ワンルームマンションの利回りに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

ワンルームマンション投資の利回り相場は？計算方法や失敗しないためのポイントも

収支を予測しづらい

新築マンションは、中古物件のような過去の運用実績がないため、収支を予測しづらいこともデメリットといえます。例えば、「入居率を高いまま維持できるのか」「賃料はどのように推移するのか」といった予測を立てづらいことが影響し、投資の失敗につながってしまうおそれもあります。

そのため、新築マンション投資の安定性を高めるには、綿密な収支のシミュレーションを行い、リスクに備えることが重要です。

新築マンション投資で失敗を防ぐためのポイント3つ

ここからは、新築マンション投資で失敗を防ぐポイントを3つ紹介します。不動産投資の成功確率を上げるためにも、ぜひチェックしてください。

綿密な資金計画を立てる

新築マンションの場合、短期的な保有では利益が出ないケースがあります。そのため、正確な収支計画を立てて、どのくらいの利益を得られるかを把握しておくことが大切です。

場合によっては、頭金を多く用意したり、諸費用を削減したりすることも検討するとよいでしょう。

利回りを把握しておく

新築マンションの利回りを把握することで、投資の安定性をチェックできます。ただし、利回りの高い物件が収益性に優れているとは一概にいえません。

例えば、高額な家賃設定によって高い利回りを実現している場合、その家賃のために入居者が思うように集まらないおそれもあります。そのため、新築マンション投資を成功させたいのなら、諸費用なども含めて利回りを算出し、妥当性を確認することが不可欠です。

不動産会社に相談する

新築マンションでは、希望した家賃設定での入居者募集がスムーズにいかない可能性もあります。しかし、入居者の募集ノウハウが豊富にある不動産会社に相談することで、空室リスクを抑えた投資を目指せるでしょう。

また、不動産会社によっては賃貸管理を委託できます。オーナーの手間を軽減しながら不動産投資を継続できるので、まずは相談してみるのがおすすめです。

まとめ

新築マンションに投資するメリットとして、入居者のニーズが高いことや、ローン審査に通りやすいことなどが挙げられます。一方で、「賃料の下落幅が大きい」「利回りが低くなりやすい」といったデメリットもあるため、実際に投資する際は慎重に検討しましょう。

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